東急房地產:2018上期日本經濟房產市場及都心五區

東急房地產:2018上期日本經濟房產市場及都心五區

東急房地產董事長木內亮指出,2018 年是台灣投資人審視手上所持日本房產的關鍵時刻。

許多台灣投資人於 5、6 年前購買了「都心 5 區」的不動產,根據不同的產品特色、地點、城市都更規畫,國際國內的買盤方向早已開始有了變動,但 5 區仍為各方資金注入的主力戰場,但地點物件的選擇又更加嚴苛。而現在同樣地區的不動產也受到國內外買家的注目。

【關於日本經濟】

‧ 上升趨勢也表示出當前指標有減速的跡象

‧ 目前尚不清楚是否要結束的貨幣寬鬆政策

進入 2018 年,日本股市和日元持續升值。當川普總統發表關於貿易摩擦和安全問題的言論,以及每次對強勁的美國經濟指標的金融緊縮觀測時,股票價格都是高度波動的。另一方面在國內,股價為支持各公司的優良財報的發表呈現持續上漲的狀態,自於 3 月 23 日的底部以來股價一直呈上升趨勢。但是到了六月底,由於兩國首腦在美中貿易摩擦中的動向,使得股價再次走軟。

※圖表出處:東京證券交易所「東證股價指數」由由東急Livable・Solution事業本部製作。
※圖表出處:東京證券交易所「東證股價指數」由由東急 Livable ・ Solution 事業本部製作。

GDP 於長期成長狀態中呈現緩慢的下降。2018 年 1 月至 3 月季度國內生產總值(GDP)修訂後實際與前期相比▲0.2%,按年率計算▲0.6%。已有 9 個季度未呈現負成長,而除了私人消費下降外,資本投資增加也是因素。(圖表②)

※圖表出處:內閣府「國民經濟核算(GDP統計)」,由東急Livable・Solution事業本部製作。
※圖表出處:內閣府「國民經濟核算(GDP 統計)」,由東急 Livable ・ Solution 事業本部製作。

日銀短觀以能顯現企業信心度的商業信心指數(DI)調查,截至 2018 年 6 月為止大型企業製造業的信心指數為 + 21,比上一次調查下降了 3 個百分點。(圖表③)

※圖表出處:根據「景氣動向指數」,由東急Livable・Solution事業本部製作。
※圖表出處:根據「景氣動向指數」,由東急 Livable ・ Solution 事業本部製作。

歷了連續 2 期的惡化,持續兩年的上升趨勢已經呈現下降。特別是隨著材料價格的上漲,資源機構的下降更加醒目。顯示當前經濟形勢的經濟活動指數(CI ・修訂值)於 2018 年 4 月較上月上升 1.5 點至 117.5。汽車生產和出貨狀況皆良好。

※圖表出處:根據「景氣動向指數」與日本銀行「日銀短觀」數據,由東急Livable・Solution事業本部製作。
※圖表出處:根據「景氣動向指數」與日本銀行「日銀短觀」數據,由東急 Livable ・ Solution 事業本部製作。

儘管日本經濟指標在貨幣寬鬆的背景下顯示出穩定的增長,但基於對美國貨幣緊縮觀察和貿易摩擦問題的擔憂,目前指標似乎有下降的趨勢。截至 2017 年底,在貨幣寬鬆的背景下,日本市場呈現穩健成長。而歐洲和美國都制定了貨幣緊縮政策。特別是對於義大利和不穩定的歐盟政局來說,可能成為未來一個不安的因素。是必須警惕的局面。

【關於日本不動產市場】

‧ 價格有持續上升的趨勢

‧ 對於提高利率和貸款狀態的變化必須謹慎

日本國土交通省於 2018 年 6 月 28 日發表了「不動產價格指數」。在全國價格指數中、區分住宅上升至 142.7(與去年同期相比 + 7.2)。

※圖表出處:根據國土交通省「不動產價格指數」數據,由東急不動產・方案解決事業本部製作。
※圖表出處:根據國土交通省「不動產價格指數」數據,由東急不動產・方案解決事業本部製作。

另一方面,透天住宅的數量為 104.1(相當於 + 0.7),住宅地為 102.9(相同 + 2.9),因此可以說區分住宅的上升趨勢在全國範圍內非常顯著。辦公室是 137.8(+5.6)·

整棟住宅是 136.6(+ 1.8)· 店面是 137.8(+15.0),分別呈現高位上升趨勢。

※圖表出處:根據國土交通省「不動產價格指數」數據,由東急不動產・方案解決事業本部製作。
※圖表出處:根據國土交通省「不動產價格指數」數據,由東急不動產・方案解決事業本部製作。
【關於都心 5 區】

一、涉谷區: 東京副都心之一的涉谷,進行由東急集團主導的涉谷車站周邊大規模改建,未來將有更新的城市呈現。包括網路搜尋引擎巨頭 GOOGLE 日本法人已預定進駐的「涉谷 STREAM」等商辦大樓,將成為眾多辨公室與商業設施聚集的區域。

二、新宿區: 一日平均搭乘者數世界第一的新宿車站擁有 2 種面貌。西側是辦公區域,東側則是商業鬧區。因此新宿車站周邊有著日夜持續不停的人流,成為台灣投資家熱愛的頭資地區。新宿區是辦公室、住宅、店鋪數量均衡的地區。

三、千代田區: 擁有皇居、國會、金融中心,形成日本核心的區域。皇居與政府機關佔有地區面積相當大的部分,因此能供給的物件數量相對較少。千代田區西部有著以高級住宅區而著名的番町,正是過去江戶時代大臣和武士居住的區域。

四、中央區: 以銀座與有樂町為主,並排的著名老店和百貨公司,吸引著由海外前來的觀光客消費。因此中央區擁有眾多的高級店鋪。也是東京證券交易所的所在地,可說是日本經濟的中心。

五、港區: 外國人也知道的都市再開發區六本木特區,至今成為了外資企業進駐的高級辦公大樓街區,有著六本木之丘和東京城中城等代表性建築,而鄰近之處則是外國大使聚集的高級住宅區麻布十番。

2018 年上半期 ‧ 都心 5 區大型辦公室買賣(摘自 J-REIT 公開情報)

※標示全體面積之內的共同擁有率面積
※標示全體面積之內的共同擁有率面積

東急 Livable 內有不動產查定的專門部門,提供賣家物件適當的查定價格。「成約價格為真 ` 實價格」,如果委託缺乏具體性或可性度高的仲介公司,可能需要花相當長的時間才能成約。

想更了解日本不動產者,請連接日本不動產投資買賣專家東急不動產的 (台灣) 官方網站 http://www.livable.biz/taiwan/

東急不動產為您提供日本不動產投資、購入的服務與諮詢。此外,也會定期舉行
不動產說明會,說明日本不動產市場的現況。

原文網址:https://news.cnyes.com/news/id/4189165

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