面對疑雲滿天的都更戶 實在真歹剃頭?! ─100個都更戶,有1000個疑難雜症?
莊孟翰│理財周刊940期│2018-08-31 
Q都更漫漫長路,長虹建設董事長李文造表示,近期公開的都更案「忠孝詠吉」當初係由還是單身的小兒子負責處理,整合超過上百名地主,並舉辦了約兩百場的公聽會及審議會,一拖就是十八年,如今公開銷售,孫子都已上國中,由此不難了解都更之路實在漫長,執行起來並非想像中容易。想請教莊教授,現階段都更除整合上的困難,就都更戶而言,還有哪些難題待解?

A:都市更新條例自一九九八年十一月十一日公布以來,歷經二十個年頭,真正完成案例少之又少,當中更有不少案例係九二一地震的重建,都更法令複雜難懂,當中都更戶的問題也很多,近年雖然政府極力宣導,但最大缺失仍在於延宕六年的「都市更新條例」尚未完成修法,此外,全台占四六.四二%的透天厝並未因地制宜,這些都是都更龜速的問題所在。如今都更大餅不得已越切越小,並以危老建築重建補位,希望能夠加速推動,不過,若根本問題無法解決,都更與危老恐怕也還只是緩步漸進,遠跟不上建物老化的速度。

以下謹先彙整十點常見都更戶直覺反映的問題,或許修法與推動過程可針對這些重點深入思考解決對策,以利往後都更推動。

(1)制度變來變去:

─都市再生→都市更新→危老重建(合建)?


事實上,過去都更主要係以日本的都市再生為藍本,但因大面積推動不易,遂轉為較小規模的都市更新,惟速度仍相當緩慢,才又朝更小面積的危老重建方向調整,在這樣的情況之下,從都市再生到都市更新,再到危老重建,政策一變再變,都更戶不免眼花撩亂,光是了解都更就已相當不易,更別說新增加的危老重建,究竟要參與哪個方案較划算?如果參與危老重建,又沒有合建的定型化契約可供參考,凡此都讓民眾直覺制度似乎越來越混亂。

惟就政府角度,希望新增加的危老重建能夠以小搏大,日前新北市就有四個從都更權變轉為危老的案例,一旦一百戶整合不來就可視情況調整為五十戶,期望能夠先把「量」做出來,但危老條例的先決條件是百分百同意,整合還是得費盡九牛二虎之力,此外,稅費優惠又比不上都更權變,因此,仍有誘因不足之缺憾。

(2)法令多如牛毛:

─一般民眾很難全盤了解


都更相關法令多如牛毛,除專業人士之外,一般人很難全盤了解,即使是第一線基層的整合人員都無法深入了解,又如何說服疑雲滿天的都更戶?



(3)專有名詞聽不懂:

─建蔽率、容積率、容積獎勵、容積移轉,真令人眼花撩亂


除建蔽率、容積率、容積獎勵、容積移轉等專有名詞不了解之外,最後實際建築面積還得經過都更審議委員會審議才能定案,這表示即便經過建築師精算,並將申請面積拉到上限,也未必能全部通過,例如法令規定容積獎勵上限一.五倍,最後審查通過可能只有一.三至一.四倍,導致都更戶與實施者意見分歧。

雖然這些爭議點表面看來單純,但事實上仍有不少模糊空間,除非主管機關親臨公聽會現場聆聽所有對答焦點議題,所制定的法令制度才能真正落實,都更也才有機會走得較為順暢。

(4)各整合機構分屋條件不一:

─4:6、35:65或3:7分屋比例,何者較公平合理?


由於整合條件不一,常見四:六、三五:六五及三:七分屋比例,到底那一數據較為真確?這還牽涉到「立地條件」的差異。

例如坐落於敦化南路的建案,即便二:八分,實施者都還有利可圖,其因在於敦化南路精華地段,即使實施者就每坪直接成本造價二十五萬元依二:八分計算取得成本一坪一二五萬元,再乘以一.三倍(三○%係稅費、管銷、利潤)之後等於一六二.五萬元,但以附近房價一坪約一百八十萬至兩百萬元估算,實施者的利潤空間還是很大,如再加上容積獎勵,獲利空間更大。因此,整合條件必須以立地條件、建商信譽及售屋時機等作為綜合考量,但當房價差異太大時,都更戶不免也會懷疑分屋條件的公平性。 

(5)獎勵值不一﹕

─送件前各家說法不一,須經審議後才可確定

都更容積獎勵不一,通常要經過審議過後才能得知答案,就危老獎勵項目而言,約有八項,包括原容積高於基準容積、危險及老舊建築、退縮建築、耐震能力、綠建築、智慧建築、無障礙環境設計及開闢取得公共設施等,當中獎勵值各約二~一○%不等,假設原本有八點均合條件,實施者必然會將所有可能申請到的容積獎勵全部填上,但未必都能通過,在高房價區位只要相差三~五%,每戶就有可能減少一、二百萬元的價值,而這當中的不確定因素,不僅都更戶不了解,實施者在送審前也無從得知,這往往也成為雙方互不信任的根源之一。

(6)一坪換一坪另加一停車位:

─哪有這麼好康的事?


現階段還是有不少都更戶停留在郝龍斌時代「一坪換一坪」的舊思維,其所持理由為蘭州街斯文里為何可以「權狀坪換室內坪」,而忽略專案處理的時空背景,導致鄰近整合中都更案停滯不前。另外,除非基地面積夠大,否則在停車位不夠分配情況下,不可能輕易允諾另加一停車位的要求,而這也正是當前房價較低地區都更走走停停之主要原因。

(7)權狀坪換室內坪:

─民間自辦都更案為何不能比照辦理?


就蘭州街斯文里都更案而言,台北市政府係以專案方式處理,才得以「權狀坪換室內坪」,按該整建住宅為一九六○至一九七○年間辦理地區公共建設、興闢公共設施時,為安置拆遷戶所興建之小坪數住宅,時至今日環境窳陋、違建林立,市政府遂將其納入「台北市公辦都更8+2旗艦計畫」,透過專案工作站的設立,並指派四位專業人員駐點,才得以逐步達成預期進度;惟此一專案卻被附近其他整合中都更戶視為通案,益加增添整合的困難性。

按蘭州街斯文里都更案係北市府將全區容積率從三○○%提高到四五○%,亦即增加五成容積之後,才得以「權狀坪換室內坪」的優惠條件達成整合目標,惟亦招致球員兼裁判的質疑,甚至直指如果公辦都更案容積率可以增加五成,那民間自辦都更案為何不能比照辦理?



(8)估價變來變去:

─不同時間點,估值未必一致


由於一個都更案全程動輒七、八年,從開工到完工也要二、三年時間,然而,以台北市七年前的房價每坪七十三萬,四年前漲至九十二.四萬,去年則又降至八十三.三萬,因此,常遭都更戶質疑「估值」不斷改變,不過事實情況是房價跟著景氣在變,但要如何隨時與都更戶解釋溝通,有時實施者也會有理說不清,更何況不同公司或不同整合人員說法也不盡一致。

(9)造價差異,標準何在:

─結構、建材與建物價值息息相關


整個都更過程造價極為重要,其不僅關乎共同負擔比例,更與結構安全息息相關,因此,一般都更戶除普遍關心是否為RC或SRC結構之外,對於建材品牌與品質,例如公設之規劃設計與裝潢設備,以及自家室內裝潢、地板、門窗、衛浴設備等都相當關切,近年年長者則更關心無障礙空間的建材設備是否齊全等問題。

(10)共同負擔比例:

─與景氣變動息息相關


都更整合過程一般最關心的首推共同負擔比例問題,常見都更戶總是朝著自己的錢自己賺的「自力更新」方向思考,其實無論有沒有實施者參與,房價變動與造價成本就足以讓「共負比」一變再變而無法獲致共識。

假設總銷十億元的開發案,總建造成本加上稅費管銷等約六至七億元,如以三:七比例試算,共同負擔比例為三○%,則都更戶分回比例為七○%,然三○%共同負擔比例部分又與房屋售價直接關聯,由此不難了解即使是自力更新也未必一本萬利,其間最令都更戶困惑的是變數太多,而產生無所適從的疑慮。

總之,一百個都更戶,有一千個疑難雜症,由不得你信或不信!面對疑雲滿天真歹剃頭的都更戶,仍有待實施者各憑本事耐心的耕耘!

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22027046080&AType=1

全站熱搜

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()