為什麼都更(危老) 改建這麼困難?
胡偉良│理財周刊940期│2018-08-31 
《都都市更新條例》是在一九九八年十一月十三日制定的,其母法為《都市計畫法》,其間經歷八次修正,第九次修正目前尚在立法院等待院會審議中,截至二○一一年底為止,全台灣送核案件共有九一二件,核定的有二七九件,其中核發建照者則有一二三件,二○一二年核定的有十三件,二○一三年核定的有三十一件,二○一四年核定的有十件,整個情勢看來不僅沒有增加的趨勢,反而逐年遞減。

為什麼都更改建的成效每況愈下呢?台灣的老舊房屋不僅外觀醜陋、結構安全堪慮、違建之多足以列入世界奇觀,與落後國家相比更是毫不遜色,這些情景大家看在眼裡,卻都視若無睹,彷彿與自己完全無關。

先說政府,一大堆的學者專家和政府官員,完全漠視台灣當前已存在的老舊住宅現況,活在柏拉圖的理想國度中,似乎非要等到浩劫來臨才能驚動他們,但也可以看得出來他們正是活在象牙塔裡的一群既得利益者。

政府花了巨資委託學者專家做了一堆冠冕堂皇的報告,但卻都輕忽了下列基本事實:

(1)《都更條例》權利變換的核計方式不適合房價波動的狀況

當前都更條例的遊戲規則,係將共同負擔以核定當時之房價做為實施者的成本補償,該方式在房價上漲時將造成實施者得享增值厚利,引起圖利建商的批評,但在房價下修時,則將使實施者不僅沒有利益,反而將因房價下跌而遭受損失。這也是二○一五年起房價下修之後,都更案件開始大幅遞減的主因,一些已核定通過的都更案例都已因此停擺,更嚴重的是一些已經完成拆屋的,勢將面臨難以為繼的困境,這些都將是即將上場的未爆彈。

(2)不務實的培訓、獎勵計畫

地方政府花了大筆經費培訓了大批的都更推動人員,結果幾乎是一事無成 ,更糟糕的是為了鼓勵民眾成立改建委員會,政府還給予經費的補助和獎勵,結果為了爭取金錢獎勵,這些推動人員往往給住戶畫了大餅,改建委員會成立之後,卻因為餅畫得太大而使實施者退避三舍,以致難以落實,並從而抹殺了後續執行的可能。

(3)屋頂加蓋、法定空地佔用早已成為既存事實

屋頂加蓋、法定空地的佔用幾乎成了當今老舊公寓的通例,這些早期老舊建物的現存容積遠遠超過新法規的建築容積,甚至大過「都更改建」可給予容積獎勵的最大上限(五○%),也突顯政府完全昧於現狀,刻意限縮改建容積獎勵做法的可笑。



當前改建給的容積獎勵上限,都更是五○%,而危老容積獎勵的最大上限只有四○%(其中並包含一○%的時程獎勵),而一般危老建案實際上可拿到的獎勵比率更低(通常只有二四%至二六%),不給足夠的容積獎勵,卻期盼老屋改建成功,只是突顯政策的不符實際。

(4)台北市的住宅區現行容積率不利於改建

台北市絕大多數的住宅區(住三)容積率只有二二五%,比相鄰的新北市住宅區容積率三○○%要低了三三%,也就是說台北市住宅區的一坪土地只能(容許)蓋出二.二五坪的室內面積,小於新北市同樣性質的土地可以蓋出三坪的室內面積。也比還沒有實施容積率管制前的台北市老宅的可興建面積要小。難道是因為台北市的公共設施水準(設定容積率的基準)不如新北市?這也是台北市房價遠遠超過鄰近新北市的主因,依這樣的容積率再加上限縮的危老獎勵,改建後的室內面積會比原來的小了很多,想要讓民眾願意改建只是不切實際的口號。

(5)都更的過度、不當渲染和報導

對都更好康的過度渲染,使得一般民眾對都更普遍存在錯誤的認知,像住宅區的住戶想比照商業區,房價五十萬的想比照房價一百萬的,四、五層公寓想比照二、三層樓的換回條件,加上民眾普遍的貪婪(不想吃虧卻又想占便宜)、不勞而獲(等待天上掉下來禮物,期待藉由改建翻身致富)的心態,這些錯誤的認知更是妨礙了老屋改建的推動。

(6)民意代表的關說

再從現實的場景來看,公寓的空地總是被一樓的屋主佔用,做為停車空間、額外居室或私人庭院,而頂樓的公共平台也幾乎都由頂樓的住戶加蓋了頂樓加建,做為自用或出租使用。

這些屋主早已將這些「佔用」視為理所當然的權利,而在改建之後,這些權利都將面臨可能喪失的現實,想想有多少住戶會樂意配合改建?而這些違建基本上都是不利於居住安全。問題是政府縱然想拆,卻得面對民意代表的關說壓力而難以貫徹。

(7)不實的誤傳、誤導和流言

太多的民間流言和傳說,使得有機會參與改建的住戶都誤以為都更(危老)改建存有巨大的利益,因此大家一方面怕吃虧,一方面又想多拿,結果產生了大量的誤解和誤會,偏偏都更(危老)改建因為獎勵值愈來愈少、房價走跌,使得實施者的獲利和可調節空間也愈來愈少。

偏偏民眾因為不懂所以總會多方請教,被請教的或因了解不深或只有片面了解 ,在「愈幫愈忙」的情況下,造成實施方和住戶間的鴻溝愈來愈深,所以改建破局的機率愈來愈大,最後對兩方而言,都只是春夢一場。

(8)實施者錯估形勢,造成爛尾樓不斷

從事危老改建會有不少的成本負擔,這些成本常會被實施者所輕忽,等到執行下去,問題紛紛湧現,才警覺到大事不好了,尤其碰到房價下跌時情況更慘,好一點的應變之道是降低房子的興建規格,大多數則是選擇「落跑」,因此可以看到不少舊房子已經拆掉,新房子卻始終不見動工的景象。這種情形在往後一定會愈來愈多。

原文網址:

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22041686160&AType=1

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