2018-09-04 12:51聯合新聞網 永然文化出版
  •  

基隆市和新竹縣市房價,近年來逆勢上漲6%至12%。圖為基隆市。 本報系資料庫
基隆市和新竹縣市房價,近年來逆勢上漲6%至12%。圖為基隆市。 本報系資料庫
 

台灣近年來因為人口老化與房價跌幅小,年輕人買不起房子,等著繼承父母的房產或是由父母贈與給子女,故導致繼承與贈與案件的數量年年攀升,而其中也有很多民眾是為了規劃資產做「節稅」的考量。但「房地合一」上路後,不管是繼承或是受贈的不動產,在出售時反而會被課高額的稅!

自民國105年起實施的「房地合一課徵所得稅」制度,房屋及土地出售時,應計算房屋、土地全部實際獲利,並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額後,就餘額部分課徵所得稅。而所謂「實際獲利」,在買賣指的是實際的賣價扣掉成本(當初取得的買價)所得的獲利;但在受贈或是繼承的時候,所謂的「成本」,卻是繼承或受贈當時房屋的評定現值及土地公告現值,按政府發布的消費者物價指數調整後的價值。因房屋的評定現值與土地公告現值往往比市價低很多,故由受贈或繼承取得的房地要出售移轉時,就會因取得成本低,「實際獲利」高,而被課較高額的稅,相當不划算。

但是並非所有繼承而來的房地在出售時,都會適用「房地合一新制」以課徵較高額的所得稅,還是要符合一定條件,如:財政部104年台財稅字第10404620870號解釋令指出,納稅義務人在民國105年1月1日以後交易因繼承取得的房地,符合下列情形之一者,非屬《所得稅法》第4條之4第1項各款適用範圍,應依同法第14條第1項第7類規定,計算房屋部分的財產交易所得併入綜合所得總額:

一、交易之房屋、土地係納稅義務人於民國103年1月1日之次日至民國104年12月31日間繼承取得,且納稅義務人及被繼承人持有期間合計在二年以內。

二、交易之房屋、土地係被繼承人於民國104年12月31日以前取得,且納稅義務人於民國105年1月1日以後繼承取得。

而自「房地合一新制」上路後已超過兩年,故現行只要納稅義務人是在民國105年1月1日前取得,皆為持有已超過兩年,適用「舊制」。

相反的,若因繼承取得的納稅義務人於民國105年1月1日以後取得房地,則會分為被繼承人取得日是民國104年12月31日以前還是以後,而有不同的適用。

若被繼承人取得日是民國105年1月1日以後:適用房地合一新制。

若被繼承人取得日是民國104年12月31日以前:依據《所得稅法》第14條之4及上開解釋函令,因繼承、受遺贈或配偶贈與取得之房屋、土地,得將被繼承人、遺贈人或其配偶之持有期間合併計算,故適用舊制。

另外,值得留意的是,很多繼承取得房地的納稅義務人不知道依上開解釋函令,若交易的房地屬新制課稅範圍,且符合新制自住房屋、土地之規定者,納稅義務人也可以自行選擇要採新制或是舊制。舉例說明如下(註):

甲君於民國103年10月購入A屋,後於民國104年10月過世,由其子乙君繼承A屋,並於民國105年3月出售。乙君於民國104年10月取得A屋至105年3月出售,持有期間約五個月,經併計被繼承人甲君之持有期間一年後,亦僅約一年五個月,未逾二年,但乙君繼承取得A屋係於民國104年12月31日以前,符合上開財政部解釋函令規定,故乙君出售A屋的交易所得適用舊制課稅。

財政部臺北國稅局進一步說明,依新制規定,交易之自住房屋、土地符合規定條件者,其課稅所得現額台幣四百萬元以內得免納所得稅,超過台幣四百萬元部分並按最低稅率10%課徵所得稅,為避免納稅義務人逕予適用舊制反而造成稅負較重之不利影響,納稅義務人得自行選擇改按新制課稅。

綜上所述,民眾在做資產規劃想要節稅時,不能僅從單一面來考量,還應考慮受贈人、繼承人日後的規劃,做全盤的考量規劃,才能降低風險,並真正帶來節稅的效益。

(本文作者李廷鈞為永然地政士聯合事務所執業地政士、永然法律基金會副執行長,劉芝容為永然地政士聯合事務所執業地政士,摘錄自「房地產買賣借名繼承與贈與法律手冊」)

註:來源為財政部網站https://www.mof.gov.tw/Detail/Index?nodeid=137&pid=66802&ap=1&pc=15&k=&nid=24#

原文網址:https://udn.com/news/story/7243/3347641

全站熱搜

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()