華固新天地承購戶去年指控建商以類似租賃的「地上權的使用權」混淆「地上權」,住戶如今求告無門(本報資料照片)。右小圖為華固新天地(摘自官網)。

 

國有財產署與華固建設簽訂地上權契約,興建「華固新天地」房屋銷售,引發消費爭議。監委林雅鋒指出,政府應重視國內房產類型的新興趨勢,對於華固住戶的消費爭議,國產署基於地上權業務主管機關,應協調法務部、內政部協助處理。

林雅鋒表示,本案是以設定地上權方式,地上權存續期間為70年。國產署與得標的華固建設在2013年5月23日簽訂契約,華固建設在設定地上權標的土地興建「華固新天地」,對外銷售,並不得將建物所有權轉讓予第三人,因此承購人只有房屋「使用權」,沒有地上權及房屋所有權。

公告地價大漲 地租暴增

依契約規定,華固建設要繳地租給國產署,華固再把地租轉嫁給承購戶。2016年公告地價大幅調漲,使去年交屋時地租隨之調漲,引發消費爭議,雙方曾到台北市政府調解未果。

林雅鋒指出,法務部及部分學者認為,使用權的法律性質是債權而非物權,因此地政機關無法登記,金融機關也難以辦理貸款,直到法務部2014年召開會議討論後,認為以地上權區分所有建物使用權可移轉、具可讓與性,應可作為「權利質權」標的,才得以辦理貸款,但比一般房貸貸款成數低、利率高。

財政部2010年訂定作業要點,規定地上權人不得將地上權或地上物的一部或全部讓與他人,2013年修正後地上權才能部分分割。但「華固新天地」適用修正前規定,因此承購人僅取得房屋使用權。林雅鋒說,土地來源畢竟是國產署,應協調法務部、內政部及金管會等協助處理。

使用權法制面 須再檢視

林雅鋒說,2015年起所得稅法及實務上已將使用權房屋的交易課稅、貸款利息、房屋稅繳納,比照所有權房屋處理,且在地上權70年存續期間,承購戶與建設公司的關係不是一般租賃契約可以類比,法務部與內政部對於使用權的法律性質、能否登記等問題,應重新思考。

林雅鋒也提及,地租是依公告地價的3.5%,一般住宅地價稅則是公告地價千分之2計算,兩者間相差17.5倍。對於地租計算是否與公告地價脫鉤,使用權承購人如果符合自住條件,能否比照一般住宅改繳地價稅,財政部應通盤考量,以符合租稅公平及居住正義。

(中國時報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/newspapers/20180907000577-260102

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