都更戶總是疑雲滿天 常見履約保證與稅費負擔爭議不休
莊孟翰│理財周刊941期│2018-09-07 
眾所皆知,都市更新不僅法令多如牛毛,有關都更過程的保證機制與稅費分攤議題也常遭質疑,其最常見者如履約保證與稅費負擔問題,如果是實施者主辦可能自行吸收,如係自力更新,則應避免溝通不良而延誤時程獎勵!

履約保證機制 ─究竟保障了什麼?

一般最常見為房仲業的「成屋履約保證」制度,亦即房仲業在買賣交易過程,經由銀行出面保證,讓買方得以產權清楚的完成交易,賣方也能順利取得售屋價款的一種交易安全保障制度。

其次,對於預售屋的履約保證機制,依內政部地政司所公布資訊,建商所提供之預售屋買賣定型化契約,應依規定載明五種,亦即不動產開發信託、價金返還保證、價金信託、同業連帶擔保、公會連帶保證等,履約保證方式及條款內容,則由買賣雙方擇一採行。

至於都市更新的履約保證則側重於續建機制,保證重點在於經過漫長的整合過程,加以為數眾多的都更戶產權複雜,縱然其間還有增加一層信託保障,惟如實施者發生財務危機或房市景氣衰退房價暴跌情況,最後則經由履約保證機制發揮續建功能,由建築經理公司接手,並維持銀行撥款繼續興建,亦即在信託與履約保證雙重保障下,得以確保整個都更案能夠順利完成。

不過,如就都更戶之角度加以探討,由於相關權利人各自的權益不盡一致,尤其大多數年長者普遍關心搬出去容易搬回來遙遙無期,近年鬧得沸沸揚揚的文林苑與永春都更案,相信不論是實施者或都更戶,莫不希望法令制度能有明確的規範之外,一旦發生糾紛,最低限度司法機關也應該有個速審速決的機制,能夠讓整個都更案順利完成。



其次,另一讓都更戶難以了解的是,以上兩個都更糾紛案,前者是不同意戶進行抗爭,後者卻是同意戶發動抗議。至於最近由台北市政府主辦的蘭州街斯文里公辦都更案,明明是以「權狀坪換室內坪」已經是再優惠不過的條件,居然還有不同意戶進行抗爭,真令人匪夷所思。因此,若欲都更順利推動,就應加強履約保證機制的宣導。

都更稅費知多少? 都更前後為何差異那麼大?

依都市更新條例之規定,稅賦減免項目包括房屋、地價稅、土地增值稅、契稅與營利事業所得稅,惟都市危險及老舊建築物加速重建條例則只有房屋稅與地價稅,如能兩者稅負規定一致,必然有助於都更之加速推動。

通常房屋稅會隨著折舊而逐年降低,惟都更後新建物必然會隨著評定現值的調整而大幅提高,其中尤以豪宅影響最大,而在都更整合之初建商也無法預估會增加多少稅費,也因無法給予明確答案,導致雙方互信基礎不足而爭議時起,尤其如有都更戶發生無力負擔情事,對於日後都更之推動也會有相當程度的負面影響。



士林文林苑都更前房屋稅僅數千元,都更後暴增到幾萬元,差距超過十倍,不少整合中個案因此擱淺。如再就豪宅建案加以探討,台北市精華路段SRC結構之高層住宅,都更後房屋稅竟增加二十七倍,這也難怪都更戶既希望改建為豪宅,卻又唯恐都更後負擔不起房屋稅而躊躇不前。

其實整個都更過程,實施者係以屋易地,都更戶則為以地易屋,基本上由於各戶房型土地持分不一,加以土地使用分區例如住宅區與商業區公告現值差異,除非實施者願意吸收差額,惟如係自力更新,各自堅持己見導致稅費負擔爭議時有所聞。

另外,有些都更案包含權利變換、合建、委建甚至出售部分持分兼而有之,甚或參雜祭祀公業等各種錯綜複雜問題,因此,整合之前務必確實掌握各相關權利人之權益,方不致因都更戶各自堅持己見延宕時機而前功盡棄。

都更整合成功的不二法門:溝通、溝通再溝通!

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22045869040&AType=1

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