房價落底了沒?
莊孟翰│理財周刊941期│2018-09-07 
Q房市何時止跌?根據最近媒體列出的三大指標,包括聯徵中心買賣契約價格、內政部營建署全國住宅價格指數以及台北市住宅指數所顯示數據,這波房市低點約在二○一六年底至二○一七年初落底,並在小幅度反彈後進入盤整。如僅根據此一數據加以研判,似乎房市早已落底並進入盤整階段,房市景氣是否真的就此止跌回升?請教莊教授的見解。

A:根據聯徵中心買賣契約價格、內政部營建署全國住宅價格指數以及台北市住宅指數等數據均同時上揚來看,不少人當然會認為現階段房市已經觸底,但根據市場實務資訊加以觀察,市場景氣至今應該都還處在下行階段,即使觸底也還得三至五年的盤整時間。更值得關注的是,在少子化、老年化問題愈來愈嚴重,加以這一波房價大幅上漲階段,薪資所得倒退了十七年,另外,如再將房產稅大幅調整因素列入綜合分析,未來房市景氣顯然沒有想像中樂觀,更重要的是,不能再以傳統景氣循環模式衡量未來走勢,日本經驗或許可提供我們更多變數的思考分析。

各地房價轉折不盡一致

─應區隔北中南各地差異
 

內政部營建署公布的住宅價格指數係以二○一三年一○○為基期,全國房價指數最高點落在二○一五年第一季的一一五.一九,最低點為二○一六年第四季的一一三.三八(見附表)。此外,國泰房價指數係自二○一四年七月一日台北市實施囤房稅之後,指數最高點為二○一四年第三季的一三六.七七點,最低為二○一七年第一季的九九.五三點,至於信義房價指數最高點為二○一四年第二季的二九七.七八點,最低為二○一六年第一季的二七四.二點。如僅由以上四項數據加以分析,當可清楚了解這一波景氣最高點係介於二○一四年第二季至二○一五年第一季之間,最低點則介於二○一五年第一季至二○一六年第一季,惟如再就實務現況加以對照,各地差異甚大,因此,據此論斷景氣觸底,似乎言之過早。

房市景氣落底沒? 

─言之過早


其次,根據住展雜誌之資訊彙整顯示,今年五月北台灣新成屋及預售屋一五○七個銷售個案中,新成屋占比高達六六%,預售屋僅占三分之一,這就表示有三分之二的個案都還處於去化餘屋階段,除非預售推案量增加且銷售率也普遍回升,否則無法據以論斷景氣觸底與否。

此外,就買賣移轉棟數增加據以判定景氣復甦,不容忽略的是當中新成屋所占比例很大,此亦可由建商並未積極覓地見其端倪,尤其當新成屋價格下跌至幾與中古屋相近之際,購屋者必然會將新成屋列為首選,這也正是當前預售推案量大幅萎縮主要原因,因此,單憑買賣移轉數量仍舊無法認定景氣回溫與否。

三年來整體市場大都處於餘屋去化階段,最顯著的例子當屬板橋「皇翔御花園」,約三十多戶成屋,當房價驟降至三字頭時,銷售率隨即跟著大幅提高,前不久林口與台中也出現批發價出清存貨案例,近期也有許多建案都是同樣採取降價求售策略。而當前實際交易價格都還與實價登錄存在約一○%的差距,另外,買賣移轉數量當中有三分之二都還是新成屋,加上台北市的交易量不大且震盪起伏不小,即便房價相對抗跌,但其他地區都還在持續向下修正中,就以上種種情況分析,要談房市景氣落底,似乎言之過早。



連結實務資訊才能真正接地氣

─縱然短期出現差異,長期則會漸趨一致


若只單純從價格指數觀察長期趨勢以供政策擬訂參考應該沒什麼問題,但短期則未必適當,因此,如能再搭配其他數據,包括國泰及信義房價指數等,另外,各地區差異大相逕庭,就高雄市而言,房價高峰時間點就和其他五都差距甚大。

春江水暖鴨先知,除定期的公民營機構數據之外,一定要再加上「實務面」的交叉分析,亦即「建商」、「代銷」及「房仲」等第一線接觸市場最接地氣的銷售數據。

通常房市都以代銷作為前鋒部隊,例如新聯陽、甲桂林、甲山林、傳真、海悅、創意家等各家銷售人員動輒數百人,代銷業者對於景氣的敏感度一向最高,過去景氣好時必然是以包銷為主,再透過業務資訊分別彙整,對於市場景氣敏銳度也最高,由近年代銷業仍不包銷來看,顯然市場景氣尚未觸底。另外,房仲業同樣擁有第一線資訊,同樣也還感受不到市場熱度,包括建商都還在去化餘屋階段,獵地動作也未轉趨積極,顯然市場尚未觸底,即便落底也要經歷一段相當長時間盤整之後才有可能反轉。

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