2018/09/07
 

 

 

台灣的房市很明顯的是屬於「大市場、小政府」結構,不像新加坡、中國、俄羅斯、英、德、北歐等國家,均較偏向「大政府、小市場」。換言之,我們住宅供給的價格與數量主要均由市場力量所決定,政府除了透過法令制度外,很難透過政府的住宅供給影響房市價量。因此,市場機制的供需法則便是關鍵,當然,確保市場機制的健全應是先決條件。

人口結構趨兩極化

住宅由於昂貴性與居住消費為主的本質,房市的動向主要是由需求所主導,供給必須要看需求動向及早因應。所謂住宅需求(Housing Demand)指的是「有意願」且「有能力」的購屋行為,這和住宅需要(Housing Need)只有意願但沒有論及能力購屋,未能影響房市並不相同。其中購屋的意願包括消費(自住)與投資(非自住)兩種;而購屋的能力主要是指房價與所得的負擔能力。 
先從購屋意願了解住宅消費需求的主要因素是人口家戶的變動,這包括了人口和家戶結構的變化。我們從人口的逐年下降,特別是少子化及老年化現象,老人多已有住房,住宅消費需求將逐漸下降;從不婚、晚婚等單身及小家庭的增加,以及高房價負擔能力不足,將使小坪數住宅消費增加。 
除此之外,就業機會、生活環境與交通便捷的影響,將造成家戶移動的主因,缺乏上述條件地區將減少住宅消費需求。另外,消費需求偏好也會隨著時間及家庭生命周期而改變,包括住宅坪數的大小、社區公設的多寡、房屋品質的優劣,掌握住宅消費偏好,才能提升住宅需求。而家戶的移動與偏好的改變,只會造成此消彼長現象,不斷新蓋住宅只會造成老舊空閒住宅的增加,若加上新蓋住宅的區位產品不佳,房市供過於求現象將逐漸顯現。 
另外,住宅投資需求主要受到房價變動的預期(能否賺錢)所影響。過去房價經過幾波的漲跌起伏,景氣時機的選擇是為關鍵。這波在過去長達12年的房市景氣,房價大幅上漲後,最近3年多房價僅小幅下修盤整,未來幾年要靠房價上漲賺錢,可能機會不大,住宅投資需求也將大幅縮減。 
再談購屋能力,包括流量的所得及存量的資產。眾所周知,我們長期平均所得沒有增加,加上少數多屋資產累積結果,使得貧富差距擴大,造成少數家戶購屋能力大增,而多數家戶購屋能力大減。然而,過去由於全球資金寬鬆,國內游資充斥,不但購屋貸款利率長期偏低,而且貸款成數偏高,使得大多數家戶在背負大量的房貸下,提升其購屋能力。惟未來全球資金逐漸緊縮,利率也將逐漸提升,購屋能力將逐漸下降。 

市場機制供需失調

面對住宅需求的下降,正常市場機制的反應是房價下跌。然而業者卻試圖透過供給來帶動需求,經由媒體的大幅廣告行銷,打動消費者心理,甚至扭曲資訊,哄抬房市假象。殊不知房地產市場機制的不健全,將長期影響社會與經濟的正常發展,最後全民承受房市不正常發展的苦果。
因應之道,消費者應認清住宅需求是以消費為主,投資為輔,而負擔能力是購屋決策的關鍵,不要勉強購屋而影響家庭正常生活。業者應充分掌握住宅需求動向,不論房市景氣、區位、產品及購屋者負擔能力與偏好都應作好功課,根本之道,應以誠信建立品牌信譽,不要欺騙購屋者。
政府應以健全巿場機制為首要任務,進而保障住宅的消費(自住)需求,避免投資(非自住)需求影響住宅消費的本質,同時應加強改善租屋市場環境,以確保沒有能力購屋者的基本居住需求。 

政治大學地政系特聘教授 

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