三大原因 龍巖精華商辦標售預見搶標熱潮

三大原因,核心區商辦價值飆升,龍巖精華商辦標售預見搶標熱潮
三大原因,核心區商辦價值飆升,龍巖精華商辦標售預見搶標熱潮
新聞摘要
  • 三大原因,核心區商辦價值飆升,龍巖精華商辦標售預見搶標熱潮
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】龍巖二處精華商辦太平洋商業大樓及台北金融中心大樓,已委託信義全球資產標售,招商說明會2018年9月10日登場,同時也公佈底價,現場吸引多位投資人參與,包括壽險、傳產業者出席。本次標的有二標,甲標太平洋商業大樓底價14.2億元以及乙標台北金融中心大樓底價18.2億元。底價合計32.4億元,由於潛銷階段已吸引超過十家壽產險與傳產業者關注,底價充分預留投資人利潤空間,標案在11月7日下午2點公開標售,預期將造成搶標。
 
其中台北金融中心大樓坐落敦化北路88號,由知名建築師姚仁喜設計,SRC構造稀有八年屋齡的純辦大樓,全棟均規劃為高強度之金融保險業(銀行分行)使用,此次標售樓層為地面層一樓、二樓,及辦公室八樓、九樓及地下一樓,加上33個坡道平面車位,拆算建物每坪平均單價約116萬元,全部物業滿租中,毛租金報酬率初估近2.6%,加上物業所有權集中機構投資人,前三大投資人持有近八成之資產,管理穩定上軌道,是近年台北精華地段少見高投報的案件。
 
南京東路沿線自從台北捷運松山線開通後,鞏固金融商圈聚落,台北金融中心在敦北南京商圈核心地段,周邊中國人壽新總部開發、微風南京商場、東方文華酒店等落成營運,華固名鑄豪宅每坪上看260萬元,總體商圈租金未來每坪上看3500元,不管總部自用或是投資收益皆宜。
 
甲標為太平洋商業大樓位於忠孝東路四段285號,此次標售樓層為三樓至五樓以及16個坡道平面車位,建物面積約1490坪,底價14.2億元,拆算建物平均單價約91.6萬,相較2017年11月本棟成交之98.8萬,約為93折;此外,如以危老重建推估增加50%建物面積,及新建辦公樓租金每坪3500元估算下,未來租金收益率上看4.88%,也充分保留投資人獲利空間。
 
本棟優勢為公設比僅13%,使用坪效高,除滿租對於投資人而言具有租金收益外,三~五層連結近1500坪使用,對中堅企業總部設立有相當之誘因。
 
信義全球資產資深協理歐人彰分析,影響租金收益與投標價格背後有幾項主要因素:
一、頂級辦公室租金有上漲空間--台北市核心區域A級辦公室租金嚴重低估,根據城市土地學會與普華永道2018年亞太區房地產新興趨勢報告,2017年第二季亞太區A級辦公室淨有效租金,台北約為上海之62%、北京之52%、新加坡之81%,更約為香港之四分之ㄧ,相較亞太與國際標準仍有上漲空間。
 
二、辦公空間需求回歸市中心形成潮流--台北都會區過往由於獎勵工業政策,漸次開放內湖輕工業區為科技園區、再塑造南港軟體園區逐漸放寬科技相關產業辦公室進駐,以廠轉辦結果固然租金成本得以控制,除了大量新廠辦替代市區辦公樓外,也衍生新興區域交通與生活機能議題。產業轉型取代控制成本下,市區優勢地段重新回歸企業設址與建造總部重點,在舊辦公樓退出市場,帶動市區辦公室空置率下滑,新興辦公樓如信義微風、南山廣場租金上揚情形下,租金起漲已成2018-2019顯著趨勢。
 
三、以購代租,參與更新重建是明智抉擇--利率長期低檔下,資金動能充裕,企業以購代租具有實質效益,也是推動交易量能主因。核心區域商辦都更、危老重建在租金誘因下,已非全然純轉換為豪宅,核心區段辦公商機再加碼。
 
歐人彰指出壽險業、傳產業、建設公司2018年積極投入商用市場,紛紛買地擬開發商辦大樓。近二年台北市松山區及大安區純辦大樓交易多為金融、傳產、壽險和科技業,而台北市純辦交易規模高達330億元以上,顯現出純辦大樓深受投資人喜愛,下半年不動產標售案件越來越火熱,預計將會帶動一波投資熱潮。
 
以空軍活動中心地上權標售案為例,吸引五家金融保險業者前來搶標,元大商銀更開出約82億元得標,高出底價約45億元,溢價率高達123%,每坪權利金約720萬元,再創新高。不動產業者推估,未來原非商辦核心區段的仁愛路二段,租金應上看每坪6000元,辦公室租金收益價值大幅看好。

原文網址http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/126319/

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