房地產稅5年內審議,真正向市場傳遞的是什麼?

北京新浪網 (2018-09-11 09:30)

文/格隆匯

  市場又見房地產稅的消息!

  9 月 7 日晚間,人民日報發佈消息,公佈了十三屆全國人大常委會立法工作會議規劃,包括房地產稅法在內的十部稅法進入深化審核,擬在本屆人大常委會任期內提請審議,其中房地產稅 5 年內提請審議。

  消息一出,地產圈又開始躁動了起來。有人認為,5年內在提交審議,意味著房地產稅至少5年內沒戲,給大量的投資客吃下了定心丸。而有人卻認為,這是給房地產稅立法確定了一個最後時間底線,在5年之內的任何時間都可能提交審議,開始收稅。

  今年以來,官方頻頻表態房地產稅法。官方還有各路地產專家在不同場合都在傳言房地產稅的事情,給人的感覺是,隔一段時間就要吵一吵這個老百姓最為敏感的神經——房地產稅。

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  官方年內8次提及房地產稅

  僅僅在今年3月,官方就5次提及房地產稅。3月5日,李總理作政府工作報告時提出,要穩妥推進房地產稅立法。3月4日、3月7日,十三屆全國人大一次會議發言人張業遂和時任財政部副部長史耀斌分別在發佈會上表示「正在抓緊起草和完善房地產稅法草案」。

  還有,3月11日,全國人大常委會工作報告中提出,2018年將繼續加強立法工作,落實稅收法定原則,研究制定房地產稅法。3月25日,財政部部長劉昆表示,按照「立法先行、充分授權、分步推進」的原則,推進房地產稅立法和實施。

  4月27日,全國人大常委會公佈2018年立法工作計劃,房地產稅法視情況在2018年或者以後年度安排審議。

  7月16日,國家統計局新聞發言人毛盛勇表示,加快推進房地產稅相關政策舉措。

  最近,市場透露出的信號是,房地產稅法可能最快會在今年年底前提交審議,然後面向社會徵求意見,還有討論修訂的過程。按照我國稅制改革推進步驟,2020年是一個重要的時間節點。

  在加之官方非常明確的「堅決遏制房價上漲」的表態,多種措施的配合下,已經讓部分人對樓市看漲預期有一定的程度的轉變。

  本來市場預期房產稅是加快出台,而現在,官方又來說房地產稅,要在5年內提交審議,這是要向市場傳達什麼?

  太多的房地產稅的信號,不知道是要加快房地產稅,還是要延緩房地產稅,讓老百姓都摸不著頭腦。

  先不管是前者,還是後者。我們先來看看昨日地產股的表現,能窺探一二,因為交易市場是對於政策是最為敏感的。截止昨日收盤,A股上證指數收跌1.21%,深證綜指收跌1.97%,創業板指數收跌2.41%。而大多地產股飄紅上漲,對比大盤股指的慘烈,煞人眼球。

  其中,財信發展上漲逾3%,保利地產和陽光城均上漲逾2%,招商蛇口以及萬科A均上漲超1%。

  (行情來源:富途證券)

  從地產股股價的表現來看,似乎是在支持「房地產稅不是加快,而是延緩出台」的這一說法。

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  為什麼在此時會透露消息?

  土地市場,已經感受到了冬天的寒意。

  據中原地產研究中心公佈的數據,今年前7個月全國房地產市場土地流拍一共有796宗。其中,一線城市土地流拍共有13宗,創下2012年以來的新高;二線城市土地流拍共154宗,同比增長200%;三四線城市土地流拍合計達629宗,2017年同期為284宗,同比增長121%。

  另外一組數據顯示,2018年上半年20家代表房企拿地金額同比微漲0.4%,拿地面積同比增長19.8%,拿地成本則下降了16.7%。其中在一線城市,20家代表房企拿地樓麵價同比下降19.1%。

  房價這邊,一直看漲的預期也有鬆動的跡象。

  杭州樓市已經躁動了2年多了,現在卻是急速冷卻。據統計,8月份,杭州2萬元/㎡以下的二手房一半以上環比都是跌的。相較7月,這個環比呈現跌勢的樓盤比例又增多了。個別樓盤出現了比較大的下滑趨勢。像新時代城市家園,甚至回到了13310元/㎡,而在7月還賣20000元/㎡左右,再往上一個月,它甚至在25000元/㎡左右,兩個月,它跌了46%,幾乎腰斬。

  而且,很多7月在2萬元/㎡的二手房,8月都回到了2萬元/㎡以下。2萬~3萬元/㎡二手房,有102個樓盤呈下跌狀態,佔到了一半以上。

  除杭州之外,已經有越來越多的城市房價在不知不覺以各種理由降價了,包括環京、廈門、上海、北京。此外,上周日,廣州的廣鋼新城和光晨樾被曝出大降價,最高降價7000元/㎡。

  房價看漲的預期變了,房價開始鬆動了,土拍市場遇冷了,這或許是上層不願意看到的局面,因為這涉及到土地財政。

  據統計,2017年,全國一半公共預算收入為17.2萬億,同比增長7.4%;2017年國有土地使用權出讓收入為5.2萬億元,同比增長40.7%,土地出讓金就佔總稅收的30%,一些地方政府更是佔到了50-80%。

  如果沒有了土地收入,地方財政該怎麼辦?所以,這種較為冷卻的房地產市場,還不得引導引導,怎麼行呢?

  在我看來,當政府密集調控樓市的時候,房價依舊我行我素、不聽使喚上漲的話,當然要拿房地產稅嚇唬嚇唬市場,如果樓市一旦快速冷卻,也得委婉出台點利好樓市的消息,暖和暖和市場,因為政府希望房價現在不能漲,但也不能暴跌啊!

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  房價未來怎麼走?

  世界上有兩個大泡沫。一是中國的樓市,二是美國的股市。

  目前,中國樓市的總市值為611萬億元,而美國樓市的總市值為31.8萬億美元,約合人民幣203萬億元,中國是美國的3倍多。

  北上廣深的房子賣掉,完全可以買下整個美國房產。一般來說,判斷一國的房地產市場是不是存在明顯的泡沫,就看房地產的總市值/GDP是否顯著高於260%。而中國現在是GDP的739%,遠遠超過260%。不得不說,中國樓市的泡沫真的很大。

  美國股市方面, 2009年3月9日開始,美國股指在接下來的9年多時間里,一路飆升,不斷創新高。

  8月23日,標普500指數迎來了有史以來最長的牛市——3453天,超過由第一次科技股熱潮推動的1990年至2000年的牛市延續時間。在本輪牛市期間,標普500指數累計上漲329.19%。

  不過,沒有永遠漲下去的指數,天下也沒有不散的宴席。

  現在,全球的兩大經濟體已經到了無刻不爭的地步了。中美之間的貿易出現摩擦,看似是經貿上順逆差的問題,實則是全球地位之爭,主導權之爭。

  對此,美國還拿出了自己看家本領——美元金融霸權。2015年底,美國開始了本輪的第一次加息。到目前為止,已經加息了7次。這還沒完,美聯儲預計在9月中下旬,還會再一次加息,明年還有計劃加息2-3次。

  一加息,會導致全球的美元資本迴流美國,當然也包括中國。加息會讓美元非常強勢,人民幣也遭遇了不小的貶值的壓力。美聯儲9月一旦再次加息,央媽又不願看到匯率貶值太快,這次大概率會選擇跟隨。

  一旦央媽跟隨加息,資本成本提高了,對於經濟增長是利空。當然,對於股市、樓市、債市這一類的金融資產會面臨巨大的下行壓力。

  中國老百姓的財富大多都集中在了房地產,一旦暴跌,會造成系統性風險。這也是為什麼美國加息了7次,央媽不敢跟隨的原因。

  但是,隨著美國不斷的加息,中國的外匯儲備面臨巨量減少的風險。有些時候,央媽加息是沒有辦法的辦法。

  可以預見的是,隨著央媽的加息,房價依然會面臨下跌。筆者看來,對於投機客手裡有多套的房產,可以擇機賣出一些。對於剛需,當然可以再等等看,畢竟未來可能會買到總價更低、地段更好的房子。

  全球兩大泡沫就是懸在上空的達摩斯之劍。作為中國的老百姓,當然是天佑中華,希望能實現既要和又要的目標。

  【作者簡介】
格隆匯專欄作家 | 墨羽楓香

原文網址https://news.sina.com.tw/article/20180911/28148890.html

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