【明報專訊】新加坡公民及外國人投資當地物業有分別,今期訪問了剛成為新加坡公民的陳小姐(Annie) ,她在香港任職投資銀行高層,以投資車位及住宅物業為主,但由於考慮女兒的教育及居住質素,在3年前她決定移民新加坡,1年前成為新加坡公民,可以買地建屋,若非新加坡公民則不可以買地。未來子女也可以繼承地皮作為遺產,甚至可以重建,作為投資或自住亦理想。

陳小姐旗下物業面積約4300方呎,現時售價為438萬坡元(約2512萬港元)。陳小姐表示,發展商已在她買入後加了價3次,約升20%。新加坡政府主張小朋友入讀住所附近的學校,不可以跨區選校,由於該區有心儀學校,且旺中帶靜,又有地鐵可達,故陳小姐認為值得投資。假設30年後女兒長大,又可以重建住宅,地皮可以自由運用。

每一名新加坡公民一生中可以向政府申請兩套組屋(HDB),他們申請第一套時,或許因手頭現金不足而申請一套面積較小的組屋,但住滿5年後就可以在二手市場賣掉(毋須補地價),再申請第二套面積更大的組屋。一些組屋經過20年、30年之後,政府就會拿錢出來大翻新,包括這些已經出售的組屋。現時約有80%新加坡居民居住於組屋,即是說組屋是新加坡住宅物業中的基礎群,而無論一手或二手組屋,外地人並不可以購買,持有永久居留權3年或以上的外地人則可以用夫婦或家庭名義在二手市場購買,但有關買賣仍須獲建屋局同意。

「鞋盒單位」多建於黃金地段

新加坡房地產市場結構與香港不盡相同,當地業界大致將住宅物業分為3類——組屋、私人公寓單位(Condominium)及有地住宅(Landed Properties,即連地皮住宅),而對於在當地沒有永久居留權的香港人來說,分層住宅是最普及的選擇。

私人公寓單位主要為分層住宅,外國人可以自由買賣新盤或轉售單位,毋須獲得任何政府部門批核。由於組屋為新加坡人提供初次買樓機會,所以私人公寓市場並無香港所謂的「上車盤」。單以面積而言,較為近似的是當地稱為「鞋盒單位(Shoebox Units)」的物業,由於面積不超過50平方米(約538方呎),當地居民買入後多用來出租或轉售,甚少自住。這些鞋盒單位大都建於受追捧的大眾化或貴價地段,呎價較同地段正常面積單位高20%至30%,呎價可達1200坡元(約6883港元)。

不計「鞋盒單位」,當地私人公寓市場主要劃分為組屋提升者市場(HDB Upgrader Segment)、中檔住宅市場及豪宅。組屋提升者市場主要分佈在熱門的組屋區群,如淡濱尼(Tampines) 、碧山(Bishan) 或裕廊(Jurong)等地,近年這些地區新項目售價每方呎1000坡元起(約5736港元),二手市場價格則低約10%至20%。

豪宅多位於市中心 今年價格回落

中檔住宅市場主要位於市中心邊陲地帶,如武吉知馬上段(Upper Bukit Timah)、東海岸(East Coast)及諾維娜(Novena),近年新盤呎價在1400坡元起(約8031港元)。豪宅集中在市中心地段,包括烏節路(Orchard Road)、珊頓道(Shenton Way) 、武吉知馬下段(Lower Bukit Timah)、濱海灣(Marina Bay)及聖淘沙升濤灣(Sentosa Cove)等,即使今年豪宅價格回落,但呎價最少達2500坡元(約14,342港元)。

有地住宅方面,除聖淘沙外,外國人不可購買新加坡的有地住宅,包括獨立屋、排屋或空置地皮等,即使持有居留權的外國人,亦須獲得批文才可購買,同時只可用來自住,並最少持有5年才可轉售。

外國人不可買獨立屋

受惠於美元轉強,港元相對坡元走強,由早兩三年的高位每港元兌約0.15坡元,近期已升至0.174坡元,亦間接減低香港買家購買新加坡物業的入場費。新加坡按揭息率不算高,反而更需注意按揭成數,尤其是已在新加坡置業的人士未必可再取得較高成數的按揭,首次置業則一般可獲六成至七成按揭成數。

明報記者 龍彩霞

[海外置業錦囊]

 

 
 

原文網址:https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20180914/s00004/1536863068949

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