台北市三大地上權/所有權標案開發潛力比較

 

商用不動產市場醞釀補漲!繼空軍俱樂部地上權日前決標價飆上82.01億轟動市場後,戴德梁行推估,「京華城」身價將上看700億元。

戴德梁行昨(17)日公布研究報告,針對空軍俱樂部標案成交創高價推估,即將登場的商用不動產「兩大天王」-「台北雙子星」、「京華城」標案有機會改寫歷史。

顏炳立表示,空軍俱樂部地上權標出驚奇後,大家對「京華城」的詢問度更熱絡了。他指出,元大以82.01億得標空軍俱樂部地上權,換算每坪得標價達719.7萬元,幾乎追平「京華城」標售總底價380億,換算每坪762萬元水準。但兩者一個是地上權、一個是永久所有權。

顏炳立分析,若以地上權、所有權歷年來成交行情和經驗判斷值,二者價差大約70%~50%進行換算,空軍俱樂部土地若是所有權,合理價應在每坪1,028萬~1,439萬元。戴德梁行研究報告指出,若依此推估,佔地面積達4,986坪的「京華城」,合理價值應有5百億、甚至上看7百億元身價。

顏炳立分析,依元大可建容積坪11坪、每建坪造價20萬、15%管銷成本粗估,地上權辦公大樓每坪不計利息的成本要93萬;以每坪月租2,800元保守推估,未來租金報酬率每年3.6~3.7%,符合市場合理範圍,看來元大並未買貴。反而為第四季兩大標案「台北雙子星」和「京華城」,帶來更大想像空間。

對於手中有300億元資金的投資大戶來說,究竟適合投入「台北雙子星」或「京華城」?顏炳立坦言,「台北雙子星」未來的獲利是有「天花板」限制(投資人須承諾回租租金的底價訂在每坪月租1,700元,首次回租租約為9.5年),而且有私地主問題;反之「京華城」位於東區、是罕見大面積單一所有權、可作住宅、不必保證回租市府的租金回饋。所以,要投哪裡不言可諭。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180918000323-260204

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