房價何時止跌? 三大面向會診判斷
李同榮│理財周刊943期│2018-09-21 
房價漲跌的趨勢可以從三大面向分析判斷,包括經濟基本面向、技術循環面向、消息政策面向。

經濟基本面向主導房價短中長線漲跌推動的主力,技術循環面向主導景氣興衰循環長線波動的走勢,消息政策面向主導房價助漲或助跌、反轉或回升的短期走勢。茲就三大面向涵蓋的影響變數分析如下:

(一)經濟基本面向~多空交戰劇烈

經濟基本面包含因素很多,依目前經濟重要層面分析,有以下判斷因素值得參考:

(1)經濟成長率:主計處預估二○一八年經濟成長率為二.六九,表現中等,唯出口貿易若受中美貿易戰影響,可能會導致短期成長的萎縮。

(2)市場供需:近年累積近八萬戶餘屋待消化,但同時也累積近七萬戶自住的觀望買盤逐步進場,一方扮演房價下挫的殺手,一方扮演房價支撐的力量,由於台北市近年推案量與餘屋較少,遞延觀望買盤近四萬戶,只要這些買盤逐步進場,就扮演房價止跌的領頭羊,今年上半年北市交易量比去年同期成長近二○%,可證明台北市累積自住近四萬戶買盤明顯逐漸回籠。至於人口老化少子化問題,影響的是長線走勢。



(3)資金與利率:根據主計總處最新預測,今年超額儲蓄(國民儲蓄毛額減掉國內投資毛額)將達二兆二八一○億元,已經是連續第五年突破二兆新台幣大關,顯示國內閒置資金持續升高,但另一方面也顯示投資意願的降低。

同時,蔡英文政府上任二年多來至今,累計金融帳淨流出已達一二四九.一億美元,約新台幣逾三.八兆元,影響的不只是房地產,還包括其他的產業投資。

至於利率升息與否的疑慮,政府考量的是全面性,包括出口成長、匯率、通貨…等因素,不會只針對房地產調升,依目前局勢觀察,調整幅度不會太大,對房地產影響有限。

(4)公共建設與內需:川普貿易保護政策,對依賴出口國家相當不利,台灣必須強化內需,刺激景氣,吸引製造業與資金回流。因此,加速前瞻建設及強化公共投資是蔡政府努力的方向,從行政院積極解決五缺問題可看出端倪。

(二)技術循環面向~預售成屋兩樣情,中古屋止跌訊息出現

市場的景氣循環一定有漲有跌,技術線型必然從擴張期、高峰期、谷底期之間的景氣興衰,而呈現出技術循環的週期,通常高峰到谷底不會超過三年,但也要看擴張期與高峰期的時程長短而定。

由於這波景氣榮景長達十二年,在反轉下跌時,並非朝硬著陸態勢急跌,而是軟著陸緩跌態勢,因此反轉到落底期間,需比過去循環一年半趕底的時程更長,例如台北市經七季量能萎縮緊跟著七季量能增溫,到二○一七年第四季歷經三年半時間,中古屋平均房價從每坪六五.七萬跌至五二.五萬止跌,跌幅二○%,今年上半年已連續兩季價量俱時回溫,同時扮演章魚哥的大安區,也明顯反映出價量齊揚的態勢(見附圖),台北市房價只要第三季維持連三季不跌的表現,就可回頭證明台北市房價已在二○一七年第四季率先止跌。

至於全台各都會止跌時程會落後台北市兩到三季,也就是今年第三季到年底是全台房價止跌與否的觀察重點,六都房價表現的共通點是預售繼續下調,拉近與新成屋差距,新成屋持續殺價,但讓利空間縮小,中古屋房價獲自住買盤支撐。另外,開工量向上與使照核發量呈黃金交叉,顯示出房市止跌重要訊息。

(三)消息政策面向~國際及兩岸局勢險峻,政策偏多

消息政策面向涵蓋因素包括:國際局勢、兩岸政治關係、政治選舉、政策打壓或作多、天災、人禍等。消息政策面往往是「助漲」與「助跌」的關鍵因素。例如二○○九年因馬政府降低遺贈稅,房市雖在高檔,資金洪流起了助漲效應。二○一五年房地合一稅政策出現在房市開始疲軟時,就又產生助跌效應。

目前影響房地產消息面有(1)選舉因素(2)中美貿易戰(3)兩岸關係。在選舉前,若房市高漲,政策就會做空,若房市下跌,政策就會做多。蔡政府上台第二年政策上並無打房措施,同時也釋放出做多跡象,包括放寬選舉性貸款限制、放寬銀行三○%房產放款上限,前者是對房產風險的樂觀評估,後者是解決社宅、公辦都更等資金需求,間接釋出政府做多訊息。另外立法院計畫提案讓海外資金回流大赦,此條款若通過,將會有非常龐大的資金回流。

至於中美貿易戰短期間接影響台商出口,對房地產尚無直接影響,但兩大強權引發的政經角力,台灣被迫往美靠攏,兩岸關係將持續冷卻,短線對房地產沒有重大利空,但長線會有隱憂。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22100769340&AType=1&pagenum=2

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