都更一再跳票 何來審議委員調處之理?
莊孟翰│理財周刊943期│2018-09-21 
Q延宕多年的「都市更新條例修正草案」,終於在上個會期初審過關,將在新會期列為優先法案,期望能趕在年底上路。然而,針對政府官員表示,過去常因為容積獎勵刪減等爭議拖慢都更審查進度,未來只要符合法規,審查委員就沒有資格刪除容積獎勵等做法,以求加快審查速度。另外,針對不同意戶的問題,也將交由「都市更新及爭議處理審議會」處置爭議。想請教莊教授上述做法是否真能有效改善都更進度?

A:根據內政部核定版,於二○一九至二○二二年的都更發展計畫,預期每年核定民間都更案件能超過三十件,四年總計能達一二○件,以過往每件都更案能吸引約十六.八七億元推算,四年便能吸引共二千億元資金投入,如再依據過去每件都更案完成後總產值四十三.六八億元估算,四年更新後總產值預估將能夠超過五千億元。此一數據看似不小,其實就不動產市場規模而言並不算大,如再就二○一八年第二季全國平均屋齡三○.一九年,並且屋齡三十年以上老屋高達四一○.三八萬戶的龐大數量加以探討,顯然推動進度遠跟不上建物老化的速度。

都更一再跳票 審議委員協助調處不同意戶爭議? 

看似龐大的商機,不過現實總不如想像中美好,根據內政部核定版內容來看,政府官員對於都更似乎又畫了一個吃不到的大餅,但只要一一檢視,包含去年十一月誇大其詞的「三加一道防線」─連結都市計畫、有爭議辦聽證、強化都更審議與建立協商機制(詳請參閱附圖),怎又沒有下文!

此外,內政部還誇口藉由「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,每年將審議通過五百案、約一萬戶,試想,連軌道都還沒鋪好就先畫大餅,又怎期待政府政績民調會提高!

另外,如再往前追溯,安家固園計畫怎也無疾而終?前內政部長葉俊榮在面對立委質詢時表示,「安家固園」計畫不務實、華而不實,經著手改變,才有都市危險及老舊建築物加速重建條例,搭配都市更新,改善居住環境。如今不只危老條例積極推動,房地產相關機構也全力配合推動師培訓,惟成效如何,仍有待考驗!而當前大家最想知道的是,從都市再生到都市更新再到危老機制,更新規模越切越小,五年十年後再回頭檢視,這就是我們所期待的都更?

都更一再跳票,究竟問題出在哪?想要知道答案,只要到內政部營建署以及各縣市政府查詢相關網站資料,除透明度不足之外,繁複的法規連培訓推動師的學者專家也無法全盤了解,真不知政府主管機關是否完全了解。更何況「都市危險及老舊建築物加速重建條例」截止日為民國一一六年五月三十一日,形同違章建築的落日條款!其實說穿了就是高層執事者沒有實務經驗,凡事紙上談兵所導致!



都更委員審查項目非想像單純

其次,要改變過去「都市更新及爭議處理審議會」對於「公益」與「回饋」的容積獎勵審查刪減權利,亦即只要符合法令規定委員就沒有刪減的權利,顯然這也是外行人的外行話,此一思維完全忽略建築設計的創意與審查委員的職責範圍,除公益性與回饋之外,還包含周遭環境、交通動線、共同負擔比例、分屋比例與風險管理費等大大小小的項目。

此外,想要將委員審議重點轉變為協助爭議處理,這無異將所有責任推給審查委員,政府官員豈可置身事外,以文林苑與永春案為例,無異將政府解決不了的爭議推給審議委員,更何況委員係遴選自各專業領域,其專長不在於爭議處理,不能本末倒置!

另外,容積獎勵的目的是希望能夠達到一定的公益性並回饋社會,包含社會住宅、長照、幼兒園、活動中心等公益設施,蘭州街斯文里公辦都更就是典型案例,否則豈不都更原意盡失!

沒有審查 都更將失去原意

過去政府想像中的都更藍圖,也曾擘畫遠大的目標,原來期望能像日本六本木之丘十一.四公頃的都市再生計畫,即使同樣耗費十七年的時間也值得,在連續遭遇困難之後才改以「都市更新」方式推動,其後則又因釘子戶杯葛,只好再推出「危老條例」應急。原本都市再生期望能有大面積的整體規劃構想,如今面積越劃越小,原意盡失而淪為防災型的都更。

其次,如為加速推動,就想要將審查委員的審查職責改變為協助爭議處理,只為加速審查,那何不如同危老條例臚列出獎勵項目,分門別類的給予獎勵額度,只要條件符合,行政處理過程直接在表格上打勾確認即可,如此一來審查速度必會加快許多,不過前提也得主管機關先列出明確項目,其實此一議題已研議多年,真希望這次不要再淪為紙上談兵。

都更要如同危老條例列出項目打勾,並非如想像中簡單,例如危老條例的容積獎勵明確,只要根據智慧建築標章、綠建築標章及無障礙環境等,分別給予二%至一○%的容積獎勵,但都更包含△F1~F6各項實質內容複雜,不可能不經審查就直接判定獎勵值。

例如危老重建基地面積過小,臨巷道退縮四公尺,車道將會變得陡峭,車輛出入的動線與人行步道可能交會,又逢十字路口紅綠燈距離過短,就會因為具有一定的危險性,而要求一改再改,這些實務面的問題都需經嚴密審查才可防患未然。

要如何制定出這些審查項目?如僅就表格項目,不經實際審查,僅為加快審查速度,極有可能顧此失彼而無法達到預期目標。

事主公親角色混淆 審查委員出力不討好!

過去文林苑曾由市府出面調解三次卻沒具體結論,包含蘭州街斯文里也是一樣,召開兩次沒有交集的聽證會,都更戶咸認淪為宣導,各說各話,至於最後能夠順利開工的主要關鍵則在於以「權狀坪換室內坪」的大誘因。

這類案例屢見不鮮,包含過去永春案也在開工後又遭停工。至於文林苑則係當初王家認為原來兩層透天厝經改建為地下三層地上十五層,共十八層的建案,亦即原係一比九的比例,最後分配比例卻是一比三,認為分配不公平而進行抗爭。其間最大癥結點在於建蔽率與容積率之認知差異,此一問題連建商長期一再溝通都無法解釋清楚,又有哪位委員神通廣大到敢於介入調處,這種讓公親變事主的做法,一旦調處不成,很可能因為一個假議題被指為不公正,甚至吃上官司。其實這類紛爭本就應該由政府出面主導解決,不該將責任推給審議委員。

因地制宜 整建維護才是治本之道



都更條例公布迄今近二十年,實施績效乏善可陳,如今要將部分流程劃歸行政審查,藉以減少委員審查時間,立意甚佳,惟仍應劃清責任界線,方不致彼此之間相互推諉,反讓行政審查人員陷入兩難。而更重要的是,應該要如同危老重建一樣清楚列表打勾,否則一味指責地方政府行政怠惰,將會讓都更之路更加崎嶇,尤其地方政府制定自治條例時如何兼顧因地制宜問題,更是值得深思。

其實中央總以一部法令行遍天下的思維意欲地方政府一以貫之的做法,就全台一至三層建物高達四○○.五八萬戶,占四六.四二%,四至五層建物一九二.三萬戶,占二二.二八%比例加以探討,顯非一部都更條例可輕易解決,非得因地制宜調整為「整建維護」策略不可。試想,透天建物土地產權各自單獨持有,除非左鄰右舍取得共識,否則如何強制推動都更?另外,一旦都更將透天厝改建為大樓,在沒有市場性的前提下,何來都更誘因?

如依照現行作法,都更個案幾乎都在雙北,倘無法因地制宜以「整建維護」方式推動中南部龐大的透天與四、五樓老舊建物重建,不論採用什麼方式限制審查委員刪除容積獎勵,或責由委員協助處置爭議,以求加快審查速度,恐仍將失之理想而難以兼顧現實! 原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22085606400&AType=1

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