東急房地產:大阪篇   備受關注的大阪不動產,關注焦點在眾多的都更計畫政策
東急房地產:大阪篇 備受關注的大阪不動產,關注焦點在眾多的都更計畫政策

在日本第二大都市,同時也是關西樞紐的大阪。關於今後的大阪不動產該怎麼關注? 

東急房地產的木內董事長分析,主要車站週邊的都更計畫、關西圈被日本政府新指定為國家戰略特區、以及加強對包含了賭場的綜合渡假村的招商等影響,讓大阪的北區 (梅田)/ 中央區 (心齋橋、難波)/ 阿倍野區 (天王寺、阿倍野) 等三個地區成為投資人的注目焦點。。

2015 年起大阪的海外觀光客數急遽地增加,於 2015 年共有 716 萬人,2016 則有 941 萬的外國人觀光客到訪大阪。只看 2016 年,單年度的人數比起東日本大地震 2011 年的 158 萬人成長了約 6 倍。

東急房地產在 2014 進軍台灣之際,業務主要以東京的不動產為主。但是 2016 年大阪的觀光人數 941 萬人的成長,也反應在客戶身上,台灣投資家們對於大阪的詢問度明顯增加。

那麼,外國人觀光客選擇大阪觀光的理由是什麼呢?

木內董事長分析,認為有以下三個原因。

一、大阪的地理位置上,北有京都、東有奈良、北西是神戶、南邊則是和歌山。因為地理位置處於關西圈的中央樞紐,所以現在有許多觀光客到達關西國際機場後會先移動至大阪,再從大阪出發到各地的觀光景點。

二、台灣 – 關西機場的 LCC 直飛班機以及航班數的增加,增加了由台灣各地前往關西旅行的便利性。

三、東日本大地震後,「日本有許多自然災害」的印象一度擴散,使得前往大阪的海外觀光客數量降低至谷底。但是歸功於大阪地區的各種觀光政策的加強與宣傳活動,使得大阪的印象得以回復。

其實就如同東京,大阪也因為觀光人數的增加,近年來日本國內外對於大阪不動產投資正在增加。同時木內董事長也認為有三個理由可以投資大阪。

一、大阪是日本第二大都市,同時也是世界上有數的大都市,但是物件價格卻不如東京高價。所以在投資報酬率來看,全體平均比東京高,也就是說相較東京可以購買到投資效率優良的物件。

二、日本政府已通過了可進行包含賭場的綜合型渡假村的設立的法案 (IR 推進法案)。在大阪,該綜合型渡假村所在地呼聲最高的是臨海的人工島、夢洲。

此法案的通過,可想見會大幅增加大阪區域的觀光資源並帶來更多的觀光人數,並促成更多的再開發案件。

如同 2020 年的東京奧運這數年來持續帶給東京不動產價格的影響一般,我們預測之後此一法案也會給大阪的不動產價格帶來正面影響。

三、關西區域從以前即是日本的觀光熱區之一。也因此曾流行過經營民宿的風行。但是最近因為日本的法規嚴格化,使得許多非合法的民宿被淘汰。
 但也因此,合法的民宿 / 旅館 / 商旅 / 飯店等的住宿設施的價值提升,作為投資標的來說依然是有其魅力。

那麼,我們也說明一下文中提到東急所推薦的三個區域。

◆北區(梅田):本區中心的梅田地區有著百貨公司林立、同時也有許多高層商辦,也是日本屈指的商業區域。近年來不斷地有再開發案件的區域。

◆中央區(心齋橋・難波):本區是觀光課從關西機場移動到大阪市、進入大阪市街時經常前往的區域,也被稱為是大阪的玄關,更是觀光客的購物天堂。雖然本區的物件種類以商業與辦公居多,但是本區東部有許多高層公寓正在建設,中央區的居住人口也有增加傾向。

◆阿倍野區(天王寺・阿倍野):大阪南方區域主要的轉運站。在中心地有著「阿倍野 Harukas」 、作為日本第一高的高層建築 (商業、辦公、飯店的複合設施),在日本國內是關注度很高的景點。另外區內也有許多有名的神社、另有幽靜的住宅區。

木內董事長表示,大阪因為多樣的話題 (政策) 所惠,觀光及居住人口都還會持續成長,都市本身也會持續擴大。而這麼樣的一個環境將會創造出新物件的價持。

對曾經購買,現在也持有大阪物件的投資家們,現在可以是一個可以選擇穫利出場,再尋找下一個優良物件投資的好時機。

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