企業向地主租地建屋,即使租賃期間無給付租金,仍要計算租屋收入。國稅局指出,國內最常見的是企業承租母公司土地,以自己名義興建房屋,約定於租賃期滿後將房屋交付給母公司,但母公司仍要按房屋時價計算租賃收入。

若企業是自己取得使用執照,毋須申報契稅;但如果是以地主為建造執照使用者,地主獲得房屋時須額外申報6%的買賣契稅。

南區國稅局指出,公司給付租金是以租賃契約屆滿的年度作為基準,企業可能承租土地多年,並在上面蓋廠,後續在歸還土地及房屋時,地主須申報當年的地租與房屋現值作為租賃收入。

至於房屋時價的認定,是以該房屋的帳面金額,也就是原始建造成本加上租賃期間資本支出的改良、修繕費用等,並扣除折舊情況。

假設子公司在103年向母公司以年租金50萬元租地並花費500萬元建造廠房,105年廠房建成,然後在107年租約到期,子公司將房屋所有權一併移轉給母公司。母公司除了103~107年都要申報地租收入,107年部分也要計算房屋的現值,假設其廠房500萬元加計折舊後市值約350萬元,則母公司申報107年收入時,除了50萬元土地租金外,也要加上350萬元的房屋現值作為租賃收入。

官員分析,將房屋現值計入租賃收入,主要是地主原本只有土地,但租約到期後又獲得一個房屋(通常為廠房或商辦),因此該房屋的價值也算收入。

如果房屋的建造執照申請人為地主,官員認為,國稅局將認定為地主從承租人獲一房,屬於民法第398條規定的不動產買賣經濟行為,因此須額外課徵契稅6%。

但實務層面上,官員認為,這類的租地蓋屋通常是子母公司或是長期合作者,可能最後承租土地者不想花錢再拆屋,因此雙方談好一併留給地主,但地主通常會有契稅情況。

(工商時報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/newspapers/20180924000234-260205

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