2018/09/24 00:03
 

 

 

租賃住宅市場的資訊揭露不足,論者認為要解決租屋糾紛 ,政府應領頭「包租代管」。圖為示意,資料照片

李碩敏/大學講師

近年來,有不少租屋糾紛鬧上社會新聞。有的惡房東鑽法律漏洞,連番欺詐房客,獲取不法暴利,有的還被告上法院。而一些惡房客則是拖欠租金,或因與房東糾紛,大肆破壞所租房屋,讓房東疲於奔命、損失慘重。如果政府能結合房仲業者,向鄰國日本學習,推動「包租代管」便民政策,將不失為讓房東租得放心、房客租得安心,解決亂象的可行之道。  

日本租賃住宅管理產業已發展20餘年,有成熟經營管理流程及經驗。尤其是租賃管理制度、產業經營模式、管理人員測驗及訓練、租金指數編製、租賃IT技術及租賃保證機制等6面向,都值得學習與借鑒。結合台灣租屋市場的實際經驗,台灣政府和房仲業者在「包租代管」方面,可以有以下幾個政策研究方向。  

一、 仿照房屋交易實價登錄系統,建立一套住宅租賃實價登錄系統。根據大數據和有公信力的協會調查,讓每個區域、不同房況的出租房屋,都可以查到租金實際行情。減少因價格因素而造成房東和房客之間的媒合成本,不要發生「房子很喜歡,但價格無法接受」的情況發生,讓雙方都少跑冤枉路。

二、 逐漸建立「包租代管」中間方的機制,房東可以安心地把房屋全權委託代管業者(房仲)處理對外出租,自己不必三番兩次與房客交涉。日本在強化契約權利關係方面,制定了「租賃住宅標準委託管理契約書」、「轉租租賃住宅標準契約書」等4項契約書範本,以為雙方簽訂契約之依循。這些先進經驗,可以避免現在便利商店購買一紙租賃制式合約,一旦發生糾紛卻很難釐清相關的責任,甚至鬧上法院。

三、 出租屋的修繕工作,也可訂定契約委託代管業者處理,契約化明定各種修繕價格,水管漏水房客打電話給代管業者,半天就可以處理好。即使房東人在外地或國外,房子需要維修,代管業者也可以先代墊維修費用,即時為房客服務,再向房東請領費用。四、 引進租賃保證金公司制度,運用協力廠商保證機制,降低房客首租時資金壓力,也減少房東無法收取租金風險。

五、 政府為了減少年輕族群、中低收入戶租屋負擔,已推出公共住宅廉價租屋,但公共住宅建設的數量少,遠遠跟不上實際需求。未來可以通過「包租代管」機制,特定區域的代管租屋出租時,給與年輕人族群、中低收入戶租屋補助,落實政府照顧弱勢的美意。  

「包租代管」在台灣還是未普及的新興事物和觀念,就像40年前房仲業剛興起時,也不被一般民眾接受,認為「為什麼要被中間人多賺一手」,不過長年下來房仲已成房屋交易的必要環節。因為既能節省時間和心力,也給交易雙方最大的保障。 

據了解,為精進我國租賃住宅產業之發展,內政部政務次長花敬群日前率崔媽媽基金會等6家社會住宅包租代管業者,及中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會代表,前往日本學習取經。除考察當地3家成功的大型租賃企業,也拜訪日本國土交通省及當地協會,深入了解日本租賃服務制度及經營模式。 希望這項政策,能夠在完整的事前規劃,充分傾聽業者和租屋者的心聲後,盡快落實為實際行動。如果能夠成功推行「包租代管」,房客、房東、業者、政府(因利民政策),都將成為贏家。

原文網址:https://tw.appledaily.com/new/realtime/20180924/1435275/

    全站熱搜

    顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()