工人在福州建築工地上作業。(中新社資料照片)

 

南京房交會民眾參觀樓盤。(新華社資料照片)
福建省福州房市的預售屋模型及銷售狀況。 (CFP)

逐步取消預售制的傳聞,被認為可能是大陸房地產市場的真正轉捩點,若全面推行住房現售制度,將會淘汰至少一半房企。即便相關單位回應,取消預售一事還處在內部討論階段,取消或保留均未敲定。但不少專家認為,總體而言,現售是未來的趨勢。而多數專家也表示,此政策推進不宜過急,取消預售制會帶來供應量銳減的擔憂,不利穩定市場,因此研判短期實施的可能性不大。

上周五就傳出,廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了「降低預售制帶來的高槓桿效應,逐步取消商品房預售制度,全面實施現售」的建議,並將於25日上報住房城鄉建設部。

減少亂象降低購屋風險

市場人士指出,傳聞若屬實,住建部為何在這個時點提出對商品房預售許可制度的論證?這是因為高比例預收款和抵押貸款制度,確實導致購房者承擔了較大的購房風險,引發社會擔憂。而且,建商的負債比高也帶來一定的金融風險。借助中央期望房地產市場平穩健康發展,並加快建立房地產市場長效機制的要求東風,適時推動現房銷售,有助於減少和消除一些市場亂象,也有利於房企降槓桿、防風險。

《時代週報》引述易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析,廣東此次對商品房預售政策調整的建議,體現了當前住房供給側結構性改革的導向,即認為現房銷售模式將更加成熟,而預售或者說期房制度會更加不適合,對於大陸10萬家之多的地產開發商來說,影響重大。

對於取消預售對房地產企業生存產生的影響,嚴躍進舉例表示,在預售制度下,開發商在建造房子過程中,如果是30層的房屋,建了5層之後即可辦理預售,進行資金回籠並進行後續投資,但如果採取現售,就可能需要30層房屋全部建造完畢才能進行銷售回流資金,這對建商的資金考核壓力就很大,資金弱的建商將無法進行開發投資。

市場趨勢考驗房企實力

中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁分析,目前房企開發資金主要來源於三個方面:自有資金、銀行貸款和預售回流,現售將會對建商的實力產生非常大的考驗。宋丁認為,預售制度在這麼多年的實行中存在購房者承擔了大多數資金風險以及在交屋時發現糾紛等問題,總體而言,現售是未來的趨勢。

宋丁表示,全面推行住房現售制度,將會淘汰至少一半建商,剩下一些大的、實力雄厚的企業。對於現售可能帶來的供應緊張,宋丁認為,供應緊張在政策推進階段肯定會存在,但也要看相關的配合方式怎麼應對,未來市場會逐漸適應,最終形成非預售的格局。

中原地產首席分析師張大偉分析,取消預售制度,短期看可能性不大,這會加大企業的資金鏈風險,導致企業回款週期嚴重拉長。但當下房地產市場依然是中小企業集中,龍頭建商占比不高。取消預售有利於資金寬裕的國企、大企業,對小企業來說是滅頂之災。而且短期來說,取消預售制度也會帶來供應量短期銳減的擔憂,不利於平穩市場。

(旺報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/newspapers/20180926000169-260303

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