日本房市-佳馨 ▲日本自有住宅率低,對租屋習以為常,租賃市場就有發展空間。(圖/作者徐佳馨提供)

上周與公司店東們隨行到日本考察包租代管業務,店東們在學習效率上,都非常積極,確實房地產買賣走入「量不增、價不動」的坎之後,新局正蓄勢待發;在政府政策鼓勵、租金上揚與第一批專業證照取得者上路的眾多現實下,租賃也總算成為業者討論的熱門關鍵字,看起來,2018年被稱為「租賃元年」應該並不為過。

相較於民間跑得比政府快的日本租賃市場,台灣市場除了商用不動產租賃外,長期以來由於買賣活絡,加上住宅租賃管理錢少、糾紛多,同樣的人力物力若拿來做租賃,效益遠不如買賣,也讓業者往往避之唯恐不及,實務上除少數專業租賃公司外,房產業者多把住宅租賃視為維護賣方客戶的一環,加上實價登錄在租金登錄規定上,僅有委託業者租賃標的物才需要登錄,等於鼓勵房東自行出租,更讓房東自絕於正常市場之外。

房市
▲台灣租賃市場以商用不動產為主,住宅租賃多被視為維護客戶的一環。(圖/NOWnews資料照)

一旦租賃市場能夠發展,從日本經驗來看,一間具有規模的租賃物業公司,除了租賃的委託、簽約、管理與驗收之外,還有應運而生的清掃事業體、保全事業體、大樓設備管理事業體,節能事業體,與重建、整合等部門,包租也從單戶、單層到整棟規模,對於產業本身與就業機會來說,無疑是一片房產業的新藍海,各方也樂觀其成。

日本自有住宅率低,以東京都為例,自有住宅率僅48.9%,台灣高出將近一倍,加上租賃市場與台灣國情不同,其民間企業積極參與,以及導入保險機制等作為,日本人對於租屋習以為常,也不一定以買屋為必須,加上企業以日本的借地借家法(租賃法)為基礎,雖保護承租方,卻也有「租賃住宅紛爭防止條例」來維護房東權益,在安定且具有規模的市場中,產業就會有其發展空間,這也是日本得以作為租賃典範的重要因素。

可是,租賃仍舊是一個涉及人與資金的事業,同樣是在租賃經營,近2年,對岸看好租賃需求,資金四處競逐投資標的,發展出另一個極端,經營包租代管者以共享經濟為招商訴求,先燒錢衝規模、搶市占,接下來發行類REITs的金融產品業務,進一步吸納銀行貸款、創投資金;從資本角度來看,可以衝高經營規模,達到放大資金倍數的槓桿效果,偏偏當租金拉到一個租客無力承載的程度,這些已經砸下大筆資本作為裝潢與租押金的住宅租賃又不同於相對單純的商用不動產,稍一不慎,只要租客、租賃公司或是房東三者,有一角色出現供需結構失衡,資金就會出現斷鏈,市場規模越大,系統性風險就越高。

對台灣來說,官方跑前面當然有其示範效果,對於推動業者來說也是最佳後盾,租賃市場若在未來能夠做到全面「有人管、有人賠、都繳稅」,也不消官方軟硬兼施,自然會有供給釋出,至於台灣是否會發展出租賃槓桿操作,除了市場需求,也端看銀行態度,這一切在資本主義社會中,終究是人性,也終究是市場。

看起來租賃市場在政府做莊下已努力全面到位,不過,倒是有個事情挺符合人性,又不大符合市場的,就是實價登錄改那麼多次,為什麼怎麼改,全面租賃登錄怎麼都能那麼巧的「逃過一劫」呢?

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

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