危老推動師 首重開發整合的溝通技巧
王進祥│理財周刊944期│2018-09-28 
都市危險及老舊建築物加速重建條例(簡稱危老條例)」實施已近一年半,當初內政部樂觀預估,全年可以有五百件約上萬戶的成功案例,但在今(二○一八)年九月份的例行記者會所公布的成功案件,全國才十九件,可說是連預期的百分之五都不到,因此,內政部坦言當初「錯估情勢,太過樂觀」。

危老條例於去年五月公布實施,法條共有十三條,另施行細則在同年的八月一日公布,有十二條,整部相關法條並不多,主要是希望愈簡單,讓申請危老重建的案件能「快速通關」,加速危險、老舊的房屋能早日重建成功。

危老重建 勢在必行

根據內政部的統計,全國屋齡三十年以上的住宅建築約有三八四萬戶,其中有四○%是老舊建築需進行耐震評估確認須補強或拆除重建者,但也有約八十六萬戶為最不易都更的三十年以上四、五樓公寓建築。

內政部認為,老舊建築易受地震倒塌受損,此外,不易都更的老舊公寓,對隨著屋齡同樣老去的高齡者來說,上下樓梯是一件愈來愈爬不動的事情,尤其台灣又已步入高齡化社會,對於無障礙居住環境的需求增加,故加速危險及老舊建築的重建已是勢在必行。

尤其二○一六年二月六日因地震發生,導致台南市永冠維冠金龍大樓倒塌事件,造成一一五條寶貴生命的喪生及無數家庭無家可歸。

而花蓮也發生六級地震,前內政部長李鴻源就談到,此震度的地震若發生在台北市,因土壤液化,恐造成四千棟房子倒塌,一時之間,民眾談「震」色變。



因此,政府規劃《危老條例》上路實施,其加速具危險性老屋重建的立意甚好,值得肯定。

內政部也談到,危老條例一是「加速+獎勵」的重建,只要危險老舊建築經一○○%土地及合法建築物所有權人同意後,免經「都市更新審查程序」,只要申請獎勵後即可重建;二是提供小面積危險建築重建管道,讓無法以都市更新方式辦理的小基地也可以進行重建,解決危險及老舊建物的問題;三是打造樂齡住宅,也就是關懷高齡化社會,老屋重建可改善高齡者生活品質,符合高齡者居住之需求。

內政部的法案內容,主要是透過「容積獎勵」、「放寬建蔽率及高度管制」及「減免稅賦」等三大獎勵,加速重建。

然而內政部自認為非常完善的法案內容規劃,且認為,全國透過危老條例完成的重建案,希望達到核定五百案、約一萬戶的目標,但迄今才十九件的成功案例,顯然績效不彰(見附表)。

重建關鍵︱開發整合與溝通能力

為何實施成功案例,距離政府的預估會有如此大的落差,問題出在哪?其實說穿了,危老重建的問題,不僅在「危老」+「重建」,最重要在「開發」與「整合」及整個「溝通協調」的能力或技巧還未到位。



全台僅台北市政府率先積極培訓「危老推動師」,但仍有點緩不濟急,加上,政府只談政策、法制,卻未能宣傳「商機」與「風險負擔之排除」,尤以,危老之「租稅減免」誘因,差都更十萬八千里;也因沒辦法「利誘」地主,說服其同意危老重建,自然無法端出好成績。也就是說,「開發」及「整合」的突破,在如何切入地主內部之「財產規劃」、「過戶子女」、「借名登記返還」、「稅費減免」、「兄弟分產」、「共有物分割」、「資金不足」等等之「利益與利害」,才是推動危老重建成功與否的關鍵。

亦即,地主所關心的必然與「不動產法務或稅務」及「財產分配之產權變動」有關。

就政府的想法,危老重建講求的是小基地的住戶百分之百的同意就可以申請,但即便是兩棟透天厝,僅有兩位地主,兩人雖然都有危老重建的意願,但兩人即使一開始就達成百分之百同意的共識,但那只是起步而已,因為,接下來,才是各種難題登場與問題之叢生。

例如原本是兩棟透天厝(地坪各五十坪),合建為四樓高的建築,假設兩位地主都想擁有一樓的店面,那麼第一層可以隔成兩間店面,而二至三樓可以一人各分一整層,而第四層在未來則傾向於銷售,以賣出去的錢來補貼建築的營建成本。

看似完美的規劃,但以第四樓近八十坪(包括:公設面積)的空間來說,依現今房市不好,大坪數不好賣,未來可能就賣不出去,那危老重建的成本就要兩位地主來扛,但他們也許只是想住新房子,不想再揹房貸了,因此,就他們想賣的第四層來說,該如何規劃產品、分屋、分配或委託銷售,甚或需否隔間及稅捐負擔等,都是重建協議書內容一開始應約定清楚之重點。

危老重建餘屋+包租代管



此時,倘若是具備溝通技巧,且知曉政策推動,並具備規劃能力的推動師,就可以將「危老重建與包租代管」業務結合在一起(如圖一)。

因為政府目前正在推動《租賃專法》,希望透過租賃業的包租代管,解決民眾租屋之需 求,因此,像這種危老重建,超過地主需求的建物產權,其可以拿出來銷售的面積,就可以跟「包租代管及社會住宅」業務相結合,推動師此時可建議地主設計規劃成小套房產品出售,再幫忙找到想當包租公的投資客來購買這些套房,如此一來,就可以達到「地主贏」、「投資客贏」、「政府政策推動順利」、年輕人則可藉由租屋善用政府「租金補貼」之多元化等四贏局面。

但是,要如何找到買方?也是個大學問,因為,就地主來說,他們並沒像建商可以找代銷業者幫他們賣房子,因此,若是危老重建的推動師能組成一個聯盟或團隊組織(如圖二)的話,那就可運用團隊的人脈及錢脈,協助地主們解決營建資金及稅捐成本的問題,那在遊說危險建築的地主或屋主來參與危老重建,就容易的多了。

另外,如果是四、五層樓高的老舊公寓的危老重建,更可能存在著「一樓占用法定空地」,或「頂樓加蓋」的問題,此時這兩層住戶,往往都會主張多分配一些坪數?但既然法令規定是「合法建築」才能申請,則頂樓加蓋的面積及一樓占用空地加蓋之建物也可以算在內,是合理的嗎?

亦即,此時如果不能答應頂樓住戶的要求?公寓式的危老重建就會形成破局。而這情況也存在於一樓的住戶,其長期占用法定空地做停車位,若要他同意危老重建,恐怕也要多給他一個停車位,否則他不答應,就不是百分之百的同意了。

類此情事,有「產權及稅務」溝通技巧的推動師,在遊說的過程就要多用「反問句」或「疑問句」,避開「肯定句」或「否定句」,而研商:「頂樓的加蓋空間,有沒有經過其他住戶同意?」「你知道長期占用一樓的法定空地,其他人可以要求你付地租的嗎?」「若其他住戶行使租金請求權,要求你支付占用頂樓或一樓空地公共空間的租金或使用費,你可能會更不利?」

也許增建戶會辯稱,他買的前一手說其他住戶都有同意,此時,則不要跟他爭辯,反而跟他說,若參與危老重建,那我來遊說其他住戶讓你可「約定專用(頂樓或法定空地)」,不但有使用權利且有法定「約定專用權」,來降低他抗拒的可能。



危老推動師報名踴躍

另查,目前報名參加「危老推動師」培訓課程的社會人士中,不但有來自房仲界的經紀人員、土地開發人員、地政士,甚至還有律師、銀行、建經公司同仁等均有興趣,但透過彼此的討論,又發覺他們欠缺不少土地相關法令(地籍、地權、地價、地稅、地用五種)的知識或常識,此乃都更過程中未能切入地主核心利益、利害關鍵要害而較難予成功之處。

例如,根據《地籍測量實施規則》第二二四條規定,土地因合併申請複丈者,應以同一地段、地界相連、使用性質相同之土地為限。

也就是說,不同使用分區的土地不能合併,如住3,及住3-1的土地是不能合併的,但若想參與危老都更的相鄰的兩塊土地剛好是分屬兩個不同的使用分區,即便可以一起重建,但涉及兩筆土地容積率不同,可分回的房屋面積也會不一樣,且未來必然牽扯到分配的房屋座落在雙方土地上,此時為顧及基地持分產權之完整性,二個地主相互間,非利用買賣過戶「基地應有持分」方式無從完成,此時卻另衍生土地增值稅該如何支付的棘手問題。

另外,若是同一使用分區的兩筆同面積的土地要一起危老重建,若兩筆土地的公告現值不同,則合併後的價值也會不一樣,此時就產生「差額找補」之「有償或無償」利益問題,此在對地政法令較無接觸之人,若未能提早說明或提出解套方案,很容易造成同意重建之任何一方猶豫不決或滋生爭議之情事。

地主關心產權與稅費負擔

舉例來說,甲地有一百平方公尺,其公告現值是十萬元,乙地同樣面積,但公告現值是九萬元的話,則兩塊合起來的重建價值為100×10+100×9=1900萬元,依公定值比未來甲地主分配的價值是1000/1900,乙地主分配回來的應是900/1900,絕對不是地主私下認知各二分之一的結果。 此在兩塊相鄰土地之實務面而言,臨馬路的土地價值就會比不臨馬路的價值高,但未來重建後在計算各樓層之基地應有持分分配時,參照民法第799條規定,又以「專有部分(主建物+附屬建物面積)之比」為之,此時,重建前之樓地板(建物)面積,卻以價值分算雙方利益,而重建後所分配建物之基地持分,卻以面積來分配比例,難免又不是另一難題之發生。

亦即,由於危老重建,欠缺都更之「權利變換(分割、合併,交換分合)」、估價(財產分配)及交易稅減免(成本)等相關機制,危老重建推動師倘若又沒辦法幫重建戶「算清楚」或做「節稅規劃」者,很多想參與重建者,可能就此打退堂鼓。

都更問題仍會重現在危老

一般都認為,「危老重建」是「都市更新」的簡易版,但「都更」會發生之困擾,「危老」就不會發生嗎?即使相對應的問題會較小,但,諸如:(一)都更「一坪換一坪」的迷思、(二)有沒有停車位問題、(三)一樓店面要如何分配、(四)拆遷如何補償?(五)有無租金補貼?(六)重建後會否負債?(七)原容積與地下室如何分配?(八)有地無屋如何處理?(九)有屋無地如何因應?(十)增值稅不能減免怎麼辦?等等問題,若不能在第一時間解答或找出方案者,重建戶之糾結仍難解開,那危老重建的案件就不容易成案,也遑論後續一道道之難關,得否能順利解決?

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22105475080&AType=1

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