高力國際今(27)日公布最新統計指出,拜公部門標售土地熱絡所賜,土地交易一路走強,前3季累積總額達1372億元,更是2012年以來同期新高,而且前3季光是公部門標售土地交易總額便高達762億元,占整體交易總額超過5成、約55.54%,是自2002年有調查以來的歷年新高。

至於,商辦租賃市場也是持續加溫,尤其是今年由台北南山廣場、國壽民生建國大樓及聯合報總部等指標案釋出高達5.5萬坪餘坪的新增供給,預估2019年第1季便能全數去化完畢,而且2019年商辦整體空置率也會縮小至5%內,為1999年以來、近20年首見,預估不到5%的商辦空置率,至少會持續2~3年。

相較第二季有台塑集團砸187億元買內湖總部,第三季在缺乏大型個案成交,商用不動產成交總額不到百億,僅約86億元,不過,目前北市商辦自用需求仍相當強勁,而且已經有現貨買不到,轉往布局土地市場,採購地自建方式進而自蓋總部大樓。

高力國際調研部董事李日寶指出,第三季商用不動產交易總額不到百億的原因,除買賣雙方對於價格的認知仍有落差外,最主要還是整體市場沒有比較亮眼的標的釋出,因此,在買不到現貨的情況下,便有企業選擇直接布局土地市場,選擇購地自己蓋總部。

以9月國產署公共標售的「空軍官兵活動中心」地上權案,便可看出此波商用不動產的熱切需求,甚至也讓北市重回區域土地交易總額第一名的位置。

相對台北有商辦需求,台中則有零售不動產的需求,尤其是好市多以9.75億元的權利金,拿下北屯捷運機廠區段徵收配餘地設定地上權案,顯見仍有實體零售的需求。

至於,高雄則在住宅有支撐的情況下,土地標售相對熱絡,甚至出現北部建商南下標地的跡象。不過,台灣的稅負對於外資機構仍相對不友善,導致外資投資興趣缺缺。

展望未來商用投資趨勢,高力國際預期,台北市商辦最熱,台中傾向零售,高雄則著重住宅。

統計指出,第三季土地交易總額為434億元,總計前三季累積高達1372億元,主因是政府標售成果亮眼使2018年土地成交金額衝高,且投資人重回地上權市場,今年前三季地上權累積標脫金額為198億元,相較去年全年僅7億元,不但大幅成長數十倍外,更是近4年地上權標脫金額新高。

商辦自用需求熱絡也帶動商辦租賃市場持續加溫,今年前三季累計去化量達4.38萬坪,已超越去年全年的去化量4.1萬坪,推估今年全年商辦去化量可望突破5萬坪大關,至少是近10年新高。

至於,今年商辦租賃市場新增供給主要來自台北南山廣場、國壽民生建國大樓、聯合報總部、農會台北大樓,以及和裕大樓等,合計釋出6萬808坪租賃面積,其中光是前三棟的釋出面積便超過5.5萬坪。

高力國際資深執行董事楊慧明表示,除國泰人壽民生建國大樓之外,其餘2棟「台北南山廣場」、「聯合報總部」大樓,都座落在信義區,剩下的兩棟加總之後,也只有5千坪,對市場影響十分有限,更預估3棟指標大樓釋出的租賃面積會在明年第1季全面去化完畢。

然而未來2~3年台北市主要商圈幾乎沒有新辦公大樓,市場將再度進入供給緊縮的狀態,且期間可能長達2~3年。

(工商 )

原文網址:https://www.chinatimes.com/realtimenews/20180927003767-260410

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