房市將跌跌不休? 別落入「集體情境思維陷阱」
李同榮│理財周刊945期│2018-10-05 
六都第二季平均房價出爐,台南市、台北市、桃竹區小漲,漲幅依次是三.四一%、一.七六%、一.○五%,新北市、台中市、高雄市呈現微幅小跌局面,跌幅分別是○.五四%、○.五%、○.三四%,預期第三季開始,六都房價漲跌幅差距將縮小,全台房市由台北市領軍有逐漸止跌趨向,房價將朝向盤整打底的格局。

※連續三季印證,2017Q4台北市房價已率先止跌

台北市中古屋均價於去年第三季與第四季間已經止跌,房價分別是每坪五二.五萬元及五二.八萬元,並連續三季止跌小漲,今年第一季及第二季每坪均價分別是五三.五萬元及五四.四四萬元,漲幅不大,但季線的技術線型已經明顯走平,數據顯示北市房價有率先六都進入盤整打底的跡象,這也印證筆者在二○一五年初的精準預測。今年第二季台北市以外的台南、新竹也有跟進止跌的趨勢,第三季六都中古屋房價有機會全面止跌。

※台北市房價率先六都止跌的六大理由

(1)餘屋量少:台北市因腹地不大,推案量扣除去化量後,餘屋量乃六都最少。

(2)空屋率最低:六都中北市空屋率僅六.七%,為六都最低,供需並未失衡。

(3)人口密度最高:每平方公里九八九○人的人口密度(新北市每平方公里一九二七人),自住與換屋需求最強勁。

(4)投資客清洗最乾淨:精明投資客早於二○一三年就逐步出場,套牢者大多是散客。

(5)市場敏感度高:累積觀望買盤最多,近四年緩跌,光台北市累積至少三萬戶以上該買不買的自住買盤。

(6)交易量佔比萎縮幅度過大:未來兩年反彈量大,從台北市今年上半年交易量大幅成長二○%,得以證實觀望買盤逐漸積極進場。

※發現房市止跌訊息的兩大重要指標

一、土地標售活絡,是市場信心提升指標

高雄地政局於今年九月十九日標售十三處十六筆土地,脫標率一○○%,溢價率最高達四五%以上。

另外,財政部國產署九月二日標售台北市原空軍活動中心地上權案,底價三十六億七二九三萬元,原先由南山人壽以總價七十五億五九八八萬元得標,溢價率已高達一○六.八三%。沒想到躺在郵局中的元大銀行標單出價更高,達八二.○一億元,溢價更高。每坪單價七二○萬元,更創下地上權「地王」紀錄。

二、開工量大於使照量呈黃金交叉,就是止跌強烈訊號

去年第三季代表建築業信心的建照核發量已大於完工使照核發量,今年第二季代表銷售績效的開工量也大於使照量呈黃金交叉,這是代表產業對市場信心與市場銷售成績衡量的兩大重要指標。

※在市場緩跌氛圍中,大多數人會落入「集體情境的思維陷阱」的四大主因

(一)新餘屋近八萬戶,房價還要再跌?

市場餘屋雖多,但大家都忽略了四年來累積遞延性買盤,光是大台北地區就有近七萬觀望自住買盤開始逐步進場,今年房市的確是一場多空較勁旗鼓相當的一年。

(二)人口老化少子化時代來臨

少子化造成人口負成長對房市長線需求的確有遞延性殺傷力,但真正對短線殺傷力是勞動人口,勞動力影響購屋能力,而台灣勞動力大幅衰退會在六、七年後發生,對房市短線尚不致造成止跌的障礙。

(三)把三十萬戶年成交量當成判斷房價落底的唯一前提

用季交易量判斷止跌時程才會準確,年三十萬戶判斷房市落底,這是落後的統計指標。

(四)預售市場仍往下修,中古屋房價也會跟著下修?

房市上升或反轉向下時,預售市場往往是先行指標,房市下跌至落底前,中古屋買盤會先進場,預售仍在反映與新成屋的價差,反而預售市場往往是止跌時的落後指標,此時,中古屋雖止跌,但預售房價仍在下修,以調整與新成屋的差價距離。目前的市場現況就是預售市場繼續下修至合理價,新成屋讓利空間縮小,中古屋自住買盤獲強力支撐,房價在未來兩年以盤代跌,逐步消化餘屋。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22137892400&AType=1

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