如何蒐集與解讀房市景氣轉折 第一手資訊
莊孟翰│理財周刊945期│2018-10-05 
今年以來,市場最受矚目的不外全年交易數量多少,依今年八月六都建物買賣移轉棟數一.六六萬棟,月減一五.四%,年減六.四%,累計今年前八月六都合計十三.九六萬棟,年增四.六%,由於其間各月互有增減,有時還真難據以研判景氣走勢,這也難怪各界對於各相關業者所發布之資訊頗有微詞。其實有關這一波景氣起伏變化差異極大,與市場資金浮濫以及投資客炒作息息相關之外,部分業者趁機哄抬也是重要因素之一。

相對而言,仍有不少投資客靜待逢低買進時機來臨,而這也正是當前房價下跌緩慢之主要原因,畢竟手上現金滿滿的有錢人還是不少,此由主計處公布之超額儲蓄可見一斑。

依行政院主計總處估計,今年超額儲蓄將達二兆二八一○億元,連續五年破二兆元,並且超額儲蓄率高達一二.四九%,亦是連續六年超過一成,由此不難了解當前雖然景氣仍處低迷狀態,惟卻有不少潛在購屋者緊盯市場走勢,主要原因在於不少手上現金滿滿的長輩急於為子女購屋置產,而這也正是每逢年底買賣移轉數量偏高之主要緣由。

為因應潛在購屋者對於市場實務現況之了解,以下謹就今年九月《住展雜誌》北台灣的台北市、新北市、桃園市與新竹地區銷售中個案分別就建案數量、三十坪以下小坪數建案、預售建案、成屋建案與占比分別彙整分析,以供參考。



(1)台北市:總建案二七二個,三十坪以下小坪數建案一二六個,占總建案四六%;其次,預售建案八十三個,成屋建案一八九個,成屋占總建案六九%。由此可知在小坪數漸增,加以成屋占比高達近七成情勢下,市場景氣呈現遲滯,必然事出有因。另外,由目前仍有民國一百年完工建案待售,亦可了解市場遲遲未見起色之主要緣由。

(2)新北市:總建案五三一個,三十坪以下小坪數建案二八三個,占總建案五三%;其次,預售建案一八一個,成屋建案三四九個,成屋占總建案六六%。另外,目前仍有民國九十七年完工建案待售。

(3)桃園市:總建案四四七個,三十坪以下小坪數建案一五九個,占總建案三六%;其次,預售建案一二九個,成屋建案三一八個,成屋占總建案七一%。另外,目前仍有民國一○一年完工建案待售。

(4)新竹地區:總建案三○七個,三十坪以下小坪數建案六十四個,占總建案二一%;其次,預售建案一六○個,成屋建案一四七個,成屋占總建案四八%。另外,目前仍有民國九十七年完工建案待售。

由以上之分析可知,三十坪以下小坪數建案占比台北市為四六%,主要原因在於坪數雖小總價依舊偏高,至於新北市、桃園市與新竹地區依次為五三%、三六%、二一%,其因在於房價遠較雙北為低。其次,台北市成屋占總建案比例六九%,新北市、桃園市與新竹地區分別為六六%、七一%、四八%。因此,只要再就以上數據,分別檢視目前待售已完工建案之時間點,即可據以精準研判景氣走勢與各區域市場之讓利與議價空間之幅度。

(詳請參閱附表,小坪數建案與成屋建案占比超過50%均以紅色字體標示) 

附註:建議與理財周刊九四四期「房地產會客室」文章一併閱讀,較能完整了解市場實務現況。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22123775180&AType=1

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