丁致成。圖/業者提供

 

台灣都市更新的發展自從1998年都市更新條例立法完成,即將屆滿20年的弱冠之年,這20年的社會成長過程已經有了相當豐碩的成果。不過,相較於日本都市更新與都市再生的成熟,我們仍有相當大的學習改進空間。

過去20年,全台已核定的都市更新重建事業已達536件,土地面積達149公頃,拆除安置合法現住戶16,240戶及違章占用戶2,257戶,更新後總戶數達56,686戶。這些為數龐大的都更事業,不但為都市創造大量的人行步道、開放空間、停車場及公益設施,更引入民間投資高達6,651億元,創造經濟產值高達1.6兆元。正在審議、推動中的更新事業粗估是已核定案數量的兩倍以上,因此我們可以大膽的預估,未來十年台灣都市更新總投資金額可能更高於1兆以上。

面對如此龐大已成形的都市更新產業,過去的社會輿論的焦點全部放在如何解決釘子戶?是否具有公益性?能否達到住宅改善、高齡社會之需求?以及房地產增值多少等問題上。對於此一龐大產業所需要的金融政策架構應該如何安排甚少討論。

都市更新的產業財務特性與一般房地產開發完全不同。一般房地產開發期短,3至5年就可以快速回收,所需要的資金只要自有資金低,貸款金額高,利率低的環境就可以創造龐大的獲利。但是都市更新的特性是:

‧開發期極長,往往長達8-20年

風險高,法令變動、單元範圍劃定不易確定、整合困難、審議困難、市場等處處都是風險。

這種特性與高科技與生物科技研發的高風險性質相當類似。如果要由間接金融的銀行業以融資貸款來承擔業者這些高度風險恐怕相當不適合。從日本過去20年都更蓬勃發展的經驗來看,應該以不動產證券化直接募集大眾資金才是真正的解決之道。降低融資成數,提高自有資金比例,分散風險,才適合都市更新高風險的特性。

若是能在公開證券市場募集一筆龐大的資金,投資於百件推動中的更新事業,只要其中10%的案件成熟獲利,即可償付90%案件失敗虧損甚至有合理的報籌。這就是冒險資本(Venture Capital)的獲利營運模式,也是生技、高科技產業的投資模式,應該導入都是更新金融政策中。

目前都市更新的金融政策中最明確的是,今年8/31金管會對於銀行法第72條之2所稱「住宅建築及企業建築放款」的解釋函,不計入其總額之項目包括都市更新及都市危險老舊建物重建。此舉大幅放寬了銀行對於都更及危老的放款總額。這項政策明顯對都更及危老推動有幫助,但是僅限於「已核定」之計畫。

反倒是都市更新條例中第50、51條明文允許設立都市更新投資信託公司及募集都市更新投資信託基金至今立法20年,金管會不曾核准任何一家都更基金公司成立與募集任何都更基金。甚至在目前立法院修法草案中相關條文將可能被直接刪除。

至於一般性的不動產證券化,自2003年不動產證券化條例通過的15年以來,只有9檔發行並多已清算,且僅限於先有資產再信託募資的REAT,而非先募資再進行開發的REIT。這和金管會一向鼓勵擴大資本市場並鼓勵新創產業的政策精神反其道而行。

今天不動產證券化對於都更毫無幫助,關鍵在於政策的保守缺乏前瞻性,擔心大眾投資人的資金大規模炒作房地產,或者投資人的金錢會血本無歸。所以現行的證券化法規非常不利於冒險資本導入都市更新。

今天我們看到的日本都市更新蓬勃發展,許多著名的案例如東京「六本木之丘」、「東京中城」及最近的「銀座六」等這些大型商業不動產更新項目,其成功之道就在於採用不動產證券化募集資金,降低銀行融資。不動產證券化會炒作房地產嗎?在這些案例中幾乎沒有任何樓層分割賣出。

‧都是長期經營投資,何來炒作?

不動產證券化還有一項重要的社會意義,就是都市更新的投資利益是由全民共享,而非只有大財團才能進行,每個市民都可以參與小口化投資獲益。

在此蔡政府大力推動都市更新之際,或許是時候我們該重新思考如何打造有利於全民都市更新的金融政策。

(本文作者為財團法人都市更新研究發展基金會執行長)

(工商時報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/newspapers/20181005000268-260202

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