2018年10月08日

 

店面投資客多有數間店面,他們著眼的是投報率、售價,而非民眾所想的租金。陳恒芳攝

全台各大商圈出現店面房東寧可「空租」,也不願「降租」的情形,導致商圈空租率增加,專家分析這些房東的心態,其實著眼在「賣」而不是「租」,「未來要接手買店面的企業或財團,看得必定是投報率,若在租金上退讓,豈不等於在房價上『自砍一刀』。」
 
店面、土地的租約與一般房屋租約不同,幾乎都是長約,一簽就是5~10年,有的甚至20年,也因此租金一旦確立就難再更動,優式租售管理創辦人傅韋豪說:「租金只要一降,就很難再調回來,租金每年逐步往上調3%很簡單,但一次砍7折租金,未來要調原狀,得花很多年才能再『養』回來,之前的時間都白犧牲了,調降後有人要來買,也賣不到好價錢。」
 
住宅的價值牽涉到品牌、地段、環境、建材等複雜因素,店面的價值只跟「租金報酬率」有關,這也說明為何房東寧可空租1年,也不願降租的原因,傅韋豪表示,所以才會見到店面「寧空租不降租,撐不住就售出」的現象。
 
另外,高級地段店面的持有者,基本上是無貸款、全現金置產的地主或企業,財力雄厚的程度,店面空幾個月一年並不造成影響,傅韋豪指出,一般金字招牌的店面通常屋齡高,因此房屋稅、地價稅負擔偏低,持有者目標還是著重在於買賣出脫獲利的空間。
 
對於這類置產產品,租金報酬率3%以上是必要的,才會高於定存2%,將店面、土地出租也不是為了租金,而是創造報酬率,以墊高資產總價。以劉媽媽在逢甲持有的整棟麥當勞大樓來說,整棟月租金550萬元,購入成本約11億,以她2010年購入時,租金才300餘萬元,報酬率3%出頭,但現在已有6%,若她以3%出頭的投報率,再賣給下一手,可以賣到20億,非常驚人。

原「赤鬼」的公益路舊店面,即是經典一例。該地漲租,一方面是因該地土地已易主,後期購入成本價格勢必較高,為了符合投報率,租約一到,地主租金即會大幅調漲;二方面若土地要轉售,不少地主也會先追上報酬率,吸引置產客,才能售的好價格。
 
一般來說,大型連鎖店家承租土地店面,都是跟地主簽10年以上長約,合約內容每年調高3%租金,但通常合約內容只調升,若是業績無法跟上,就只有苦撐一途,不然就要待合約到期,另行磋商。專精店面的永慶不動產台中精誠公益加盟店專案經理吳國榮分析,幾乎所有大型店面承租,如便利商店,都要簽5~10年長約,並都會有年年調漲3%房租條件,這樣一來才能吸引房東簽長約,至於下一期的房租價,則會在合約到期前一年再談,「調降、調漲都有可能,是商圈及管理人而定」。
 
在熱門商圈中,許多房東或地主,名下資產都會有專門經理人或仲介處理,有時容易誤判情勢,反而漲租把好租客逼走,也是商圈常態。吳國榮強調說:「一般來說在地型老地主,顧及情面,加上早期持有成本較低,除非有旁人建議,否則不會太過利益導向,較少大幅調漲,但是外來投資客或企業,必須計算投資報酬率,就會照市場行情調整,在熱門商圈最明顯。」(洪子恩、王鈞生/台中報導)
 
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因為店租一簽常就是10年以上長約,房東不會輕易降租,否則日後要重新「養」高非常難。陳恒芳攝
台中公益路原赤鬼店面,決定以原租金租給新房客,暫停調漲。陳恒芳攝
許多精華區商圈寧可空租,也不願意降價。資料照片

原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20181008/1443876/rtn/

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