政府與民間攜手成就社會住宅 ─「新業誠家」、「新業宜家」開發模式與成果
莊孟翰│理財周刊946期│2018-10-12 
Q社會住宅難達標,無論是全國抑或台北市已完成、興建中或是規劃中的數量,都遠不足預期需求,根據內政部不動產資訊平台資料顯示,全台現有提供社會住宅的城市,有台北市、新北市、桃園市、新竹市、台中市、嘉義市及高雄市,截至二○一八年九月十一日,包含完工、興建中及規劃中的社會住宅,總計五四一三○戶,距離落實總統蔡英文所提八年內興辦二十萬戶社會住宅的構想還有一段差距,為達到預期戶數,目前政府已將包租代管納入社會住宅實施範圍,擬藉由整合民間的閒置住宅,落實居住正義。想請教莊教授,除包租代管外,是否有其他方法能夠加速社會住宅推動進度,以落實居住正義?

A:新鮮人初入社會雖有購屋需求,但因房價高懸,不易擁有房產,導致民怨四起,政府為落實居住正義,遂提出興辦社會住宅計畫,但目標難以達成,致原有美意大打折扣。

包租代管勢難達標

雖然二十萬戶社會住宅當中僅十二萬戶由政府直接興建,另八萬戶改以包租代管因應,但包租代管同樣困難重重,主要原因在於大多數房東過去並未將租金收入如實申報,深恐追究逃漏稅而採取觀望態度。

去年上路的包租代管,原預期今年要達到一萬戶的目標,但截至九月四日僅一三五一戶媒合成功,進度同樣也是嚴重落後。因此,如想達到預設目標,勢必得匯聚更多不同的力量,以下列舉台中市政府與民間共同合作開發的勞工合宜住宅,寄望各地方政府依循模式,加速推動社會住宅進度。



台中市府的成功案例─勞工合宜住宅

此案選擇地點為台中地區機械業大本營,當初為配合國家推動提升機械產業技術,並因應中科進駐台中所引發的產業效應,台中市政府於一九九七年、二○○七年分別勘選台中工業區南側的台糖公司山子腳農場及其毗鄰之公有地,開發「台中市精密機械科技創新一、二期園區」,提供機械業者一處規劃先進、軟硬體設施完善的投資園地。

該園區面積一六一.七公頃,一期園區一二四.七九公頃、二期園區三六.九二公頃,一期九十三家廠商進駐、二期四十四家,總共一三七家廠商進駐該園區,近年營運已漸具規模,儼然成為驅動中台區塊經濟成長動力的重要引擎。因此,台中市政府選定精機園區部分社區用地坵塊,並於二○一三年辦理第一階段「幸福好宅─勞工合宜住宅」,二○一五年再度加碼,展開第二階段「勞工住宅」招商作業,期適量供應園區甚至台中市勞工合宜居住之好宅。

為達成提供優質住宅的目標,本案並未由公部門自行發包規劃與興建,而是採取與民間合作模式,藉由一個附帶開發條件的土地標售,以建設公司為主體,結合營造廠與建築師事務所組成團隊,以自有資金完成全案規劃設計、營建與銷售。



「新業誠家」規劃與產品定位

「新業誠家」於二○一三年底辦理土地標售,基地面積一八○九.八六坪,使用分區為住三(建蔽率五五%、容積率二八○%)。在土地標售公告階段即明定建築規模為地上七至十二樓,地下一至三樓,單元坪數三十五坪的戶數要占七成,四十八坪戶數占三成,坪數與戶數比率依規劃設計能有一○%的調整空間,公設比則不得超過三○%。

至於住宅售價均價為每坪十二萬元,車位均價為每部八十萬元,其中總戶數一○%需保留作為出租使用,由土地承購人自行管理經營,出租期間不少於十年,且每坪月租金不超過兩百元。另外,承購者須為精密機械園區的勞工,且無自用住宅,其家戶年所得需為主計處當年度公布之五十分位點以下,約家戶年所得新台幣九十六萬,才具備購買勞工住宅資格。

當時共有兩家建設公司參與投標,其一為「新業建設」,該建設公司專注於集合住宅與辦公大樓開發已逾十五年,集團中包含大砌營造、居研所聯合建築師事務所與智庫行銷,本身即是一個「Turn-key」的開發團隊,最後以綜合考量當時的開發條件及市場對產品的接受度,新業建設以高於底價約六千萬元,每坪十八.九萬元得標,於二○一三年第一期土地標售時即參與這個合作開發計畫,並於兩年後的第二期持續經營。

土地開標後三個月,於二○一四年三月過戶完成,同年十月取得建照,該案合計一一二七○.五六坪,公設比二九.九九%,共規劃地上十一層,地下兩層,住宅兩百戶、店鋪十六戶,住宅坪數規劃有三十六坪、三十八坪及五十二坪,當中,保留二十戶作為出租戶使用,地下室則規劃平面車位二三九部及部分機車停車位。該案售價約僅附近市價六至七成,經過資格申請、登記承購、承購抽籤與選位簽約四階段,在第一次登記承購即銷售一空,並於二○一七年三月取得使照後開始交屋。

勞工合宜住宅的銷售模式

勞工住宅由於有限制承購對象,以及銷售過程的公平性,在整個銷售程序上,共區分為四個階段:資格申請、登記承購、承購抽籤、選位簽約。

一、資格申請



對承購戶來說承購資格的取得是決定可否購買的前提,對建設公司來說取得資格的人才會是有望客戶。在開發初期,為使精密機械園區員工能充分了解相關訊息,除在園區出入口設置廣告看板、派發DM、架設專屬網站,更主動與各廠區福委會聯繫,分別辦理說明會,詳細說明產品規劃與資格認定的相關細節。

此外,對於有意購買的客戶,必須在限定時間內備妥相關證明文件,由新業建設初審後,提送台中市政府經發局進行複審後發給證明。

二、登記承購

經完成資格審查後,再到接待中心進行登記承購,除登記作業外,相關的銷售模型、建材設備等一併陳列供承購戶了解比較,其他所有銷售訊息,包含住宅坪數、各戶圖面與單價,也同時在網站公布。

三、承購抽籤



在指定登記時間截止後,為使選位更加公平,並不以登記先後次序作為選位次序,而是透過一次公平公正公開的程序,決定所有人的選位次序。在第一期「新業誠家」完成登記程序約二五○人,因此採取人工抽籤方式完成選位排序,而在第二期「新業宜家」完成登記程序者高達約一千五百人,也為此而特別設計一套電腦抽籤排序程式,所有過程都在市府大禮堂舉行,在市府長官、政風人員、會計師見證下完成。

四、選位簽約

公開抽籤完成後,承購人依照通知單規定時間,至接待中心進行選位簽約作業,現場並以海報即時公告選位結果,每日下午六點也會更新當日選位狀況供隔日承購人參考,承購人於指定日期完成選位後,尚需完成合約簽訂與繳交簽約款四十萬元整。

「新業宜家」與社會住宅整體開發

由第一期「新業誠家」的案例,顯示勞工合宜住宅在市場上頗具吸引力,因而台中市政府於兩年後再度以同一模式標售土地,因應廣大勞工的購屋需求。不過此次標售計畫略做調整,將原第一期需保留總戶數一○%留作出租戶的規定,修改為提撥總樓地板面積二○%作為社會住宅,並無償移交給台中市政府,惟亦同時提高均價至每坪十五.六萬元。

雖然這次標售條件放寬了售價限制,但同時也縮小了勞工住宅與其他一般建案的價差,連帶會影響銷售進度,即使無法完銷,還是要負擔營建費用,也使得第二期的土地標售,在第一次公開時無人投標。

經權衡市場因素,在兩個月後的第二次投標條件中,修正了社會住宅的興建將可適用修法中「都市計畫法台中市施行自治條例」的獎勵措施,其規定為社會住宅容積免計,再給予一倍容積獎勵,惟亦同時限制住宅均價每坪十三萬元,車位平均價八十五萬元。

第二期土地面積為三五一五.八六坪,同樣為第三種住宅區,最後由新業建設以每坪十二.六五萬元得標。在這次承購對象中,除了二○%保留給精密機械園區的員工之外,其餘都開放給台中工業區以及中科台中基地的員工承購,身分同樣需要符合無自用住宅,且家戶收入在台中市家庭平均所得(約一年一○六萬元)以下方能承購。

土地開標後三個月,於二○一六年三月過戶完成,「都市計畫法臺中市施行自治條例」的社會住宅獎勵條例也順利在同年六月發布實施,同年十二月取得建照,目前正在進行結構體工程中。該案規劃為地上十五層,地下三層,總計八棟當中的一棟作為社會住宅使用。社會住宅部分為一九二戶、勞工住宅五二○戶、店鋪二十二戶,住宅坪數為三十二至四十六坪,三至四房格局,地下室規劃平面車位六九一部及八七五部機車停車位,全案合計三一六七一.三九坪,公設比二九.九九%,預計二○一九年底完工。 在目前房價高懸情況下,經由政府與民間的合作,勞工合宜住宅除可填補政府社會住宅不足的缺口,部分出租的模式也可透過租賃時間的限制,達到政策目的,亦即在執行過程政府可運用土地讓利,並透過產品規範,再結合民間力量,不僅可節省政府資金及人力資源,同時也可依據實際需求達成預期目標,「新業誠家」與「新業宜家」可謂共創雙贏的良好合作模式,值得各地方政府仿效推廣!

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