2018-10-15 08:00

永慶房產集團業務總經理葉凌棋。(記者廖振堯攝)

永慶房產集團業務總經理葉凌棋

只要央行升息3碼,我認為,房貸族就受不了了。在10幾年來,台灣都處於低利率房貸,根據我們調查,8成的買賣雙方能忍受升息的極限就只有3碼。

從最近的數據顯示,未來房市賣壓會一直「釋放」,如2017年第4季內政部發佈的全台灣新建餘屋,還沒賣出去的就有7.5萬戶,此外,今年1到7月,全台新增的使用執照量是10年來最大,建照量應該是10年來第4高,所以未來的供給量、和現在庫存中的待售物件,其實持續累積中。

另銀行擔憂壞帳可能會逐步引爆問題,主要是因為他們掌握2個數字,一是「寬限期」,它(銀行)有多少房子在銀行裡面即將到期,甚至是延展,因為它知道他可能付不出來,且知道明、後年是顯現這些房東拋售壓力的可能時間點。

二是它也掌握到建商的土建融,銀行知道上游建商還有多少存貨、然後準備要推出,因建商要推出之前,一定會跟銀行辦理土建融、信託,所以銀行會知道源頭有多少水要放下來,也知道現在水庫已經有多少滿水位,從這些數據來看,我認為後續「賣壓」應該會再持續釋放。

但不會出現大幅修正,因為這幾年央行還是持續以低利率維持住市場,目前房貸利率還在1-2%多的水準,讓目前房價處於緩跌、平盤整理的階段。

不過,我認為,只要央行升息3碼,房貸族就受不了了。其實3碼很快,美國已經加了那麼多碼,台灣都還沒反應,這也蓄積台灣未來不得不升的壓力,但以總體經濟來看,它(央行)又不太敢升,它怕明年美中貿易戰又影響到台灣的出口、內需又不夠強,這也是它現在面臨最大的壓力,升也不是,不升也不是,不過,從產業經濟的角度來看,其實是需要合理的升息。

如果央行一旦升息,升息的開始其實就是「心理狀態、購買預期、銷售預期」的改變,因為大家知道升不會只升1次。

我們調查過,8成的買賣雙方能忍受的升息極限就是3碼,為什麼?因為十年來都處在1-2%低利房貸,並未經歷過8-9%甚至13%的高利房貸,對房貸的承受度與風險意識都很低。

尤其是2000年後,現在約40歲的人,其實對房地產都「沒有風險意識」,他們不曾看過什麼叫房地產大幅修正,而修正之後銀行產生的金融危機有多大、需要AMC(資產管理基金)進來幫忙的狀況。

假設真的升息3碼,是否會引爆比前1波更大的房市風暴?我認為,「不會」,因為當年的風暴,有金融因素,也有台商、台灣產業外移,加上薪資都不高,那段時間利率其實都持續在5%以上,且維持很長一段時間,也就是說我1年沒賣掉,那我的成本就是高於5%,因此,「利率」就是賣壓的主要因素。

若央行真的升息3碼,確實買方的購買力可能會衰減,賣方會加強售屋意願,但利率跟以前比仍然很低,以目前的利率加3碼,也不過約2.3-2.5%,在台灣經濟史上仍然算是低利率階段。

(總策畫/歐祥義;採訪整理/記者高佳菁、廖振堯、李盷蓁)

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