2018/10/16 21:06
 

 

 

台灣店租直直漲,其中不乏商圈鍍金術的標準模式。首先就是挑體質,首選三要素「綠蔭多、人文氛圍濃厚、高質感」,接著文創最有力,默默無聞的巷弄,例如民生社區的富錦街,被宣傳炒熱後,房價店租直直升,從最初單間店面不到5萬元,一路翻漲再翻漲,臨街店面甚是開出15萬元價格,翻漲3倍令人乍舌。像這樣商圈知名度一開、短時間內租金暴漲,過程共分為三階段,全台熱門商圈都可見到。

近年小確幸文創風興起,其中台北市民生社區,大大小小公園共20餘座,尤其富錦街的林蔭大道,特殊的美式悠閒氛圍,成為藝人桂綸鎂主演的電影「36個故事」,以及諸多偶像劇,MV拍攝的熱門地點,帶動朝聖人潮。

近來5年多時間,更有單一集團相中富錦街的大樹綠蔭特色鮮明,在短短600公尺的街道,陸續開出流行服飾、生活用品選貨店,以及複合式咖啡廳、餐飲店、花店、按摩店、選貨店等10家店,帶動許多咖啡店、服飾店進駐,連知名的九州鬆餅店的台灣創始店,也選在富錦街上。從光復北路到新中街短短一條富錦街擠滿30~40家店。

成功打響區域知名度;但同時有利就有弊,帶動當地租金行情暴漲後,不少房東趁勢喊漲租金,小店家開始支撐不下去,商店汰換開始變得頻繁。以近期閉店的日系藥妝店「日藥本鋪」為例,30坪店面租金就高達19.8萬元,也是相當驚人。

進一步分析商圈業者經營手法,仲介陳先生說:「近年這類特色商圈店面可分三階段過程,最初業者會相中鮮明氛圍的區塊,通常是綠蔭多、人文氛圍濃厚、高質感等生活圈,這些區塊原本『在地』知名度就不低,只是欠缺業者進駐改造,欠缺『全國』知名度。」

再來第二階段是「以長約低價先承租改造店面」,一間接著一間承租改造,可能自己有團隊經營,或是當起二房東以低價租金招商轉租,先帶進人氣,營造優質小確幸生活,同時店面風格、招牌美化統一,塑造同質感氛圍。

舉例來說,台中最知名的范特喜巷弄改造團隊,早期相中草悟道獨特人文氛圍,專門鎖定老屋承租改造。7年前從美村路117巷起家,承租老屋砸下上百萬元、重新裝潢改造成文創據點,帶進人潮,成為台中最有名的「巷子」,之後又擴張,布局甜點森林、綠光計劃等多處據點。小小2~3處店面改造,不只帶動巷弄人潮,還逐漸從一條巷子逐漸擴大,延伸至周邊模範社區等地,商圈規模加倍放大。

不過范特喜巷弄改造團隊不同的是,因為不打算炒作房地產,所以選擇長約租賃的方式,進行外部、內部的整修,再以二房東身分吸納小資創業族群,如今市民廣場周邊進駐了飾品、手工藝、老商店、小型餐飲等等新店家,同時也透過與藝術家交換的方式,提供藝術家短期、長期的駐村。陳先生說:「這是點街成金的最佳案例。」

但是,隨著店面,人潮、知名度雙重效應下,商圈也容易進入最後一階段「租金史上最高點」,房東、地主都對租金期待值拉高,市場容易出現離譜價格,部分小店甚至因房租年年上漲而支撐不下,或是由連鎖店進駐收割人潮,商圈短時間就容易出現大批汰換潮。陳先生指出,所以只要商圈知名度一開,房租至少都兩倍起跳,「像是台中草悟道巷弄旁房租,可能都只有1~2萬元,現在都要3~5萬元」,不過也因為高租金帶來商店頻繁更替,只要景氣一轉換,商圈更容易盡速進入衰敗沒落。(王鈞生/綜合報導)

出版時間: 17:51
更新時間: 21:06

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台北市民生社區的富錦街,美式休閒風盛行,吸引業者進駐。范厚珉攝
富錦街沿路商家極具特色。范厚珉攝
知名的九州鬆餅店,台灣首店就開在富錦街上。范厚珉攝
富錦街以林蔭大道聞名。范厚珉攝
藝人桂綸鎂主演的電影「36個故事」,就在富錦街上的朵兒咖啡店開拍。資料照片
朵兒咖啡店已經歇業,但卻成功帶動富錦街的喝咖啡人潮。資料照片
文青咖啡店紛紛進駐富錦街,推升當地店租暴漲。范厚珉攝
臨街店面9萬元起跳。翻攝591房屋交易網
公寓一樓的月租,也開價12萬元。翻攝591房屋交易網
目前富錦街租金最高來到15萬元。翻攝591房屋交易網
富錦街的店租暴漲3倍,已經出現空租店面。范厚珉攝
租售的仲介布條也已經出現。范厚珉攝
台中的巷弄店家也同樣複製「富錦街模式」,因其獨特人文氛圍,加上現代行銷方式著重網路,取得成本也較低,往往成為業者首要標的。陳恒芳攝
不過隨著商圈帶來人潮,周邊店面租金只要一有波動,容易引發蝴蝶效應,景氣一轉換,店面就容易開始出現更替,造成惡性循環。資料照片

原文網址:https://tw.appledaily.com/new/realtime/20181016/1448512/

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