2018/10/18 10:38
 

 

 

台灣房市銷售有個現象,廣告價最後不一定最便宜,愈高樓層房價也不一定等比例提升,這是為什麼呢?有名網友購屋後,為了驗證代銷當初銷售話術的真實性,在買屋後回顧實價,並統計自家社區、同格局實價登錄,卻發現頂樓跟1樓是「社區最低價」,其他樓層最高、最低每坪價差約3萬元;其他戶最低價格都是「拚完銷」階段成交的;而且早2年(開案預售階段)價格反而都不見得特別高或特別低。

這名網友PO文並沒有透漏購入的是哪裡的新案社區,不過調查卻相當詳細。該名網友分享經驗指出,事後發現自家社區的廣告戶2樓,還有通常市場公認最低價4樓,都沒有比較便宜,而且當初銷售業務所稱的中間樓層最貴,反而是全社區後段班價格。「所以總結就是價格高低不一定取決高低樓層,一切都是殺價功力!」

資深代銷業者曾小姐指出,對廣告代銷業而言,銷售本來就要有一定的策略招數,因為一個案子銷售期即長達1~2年,不同時期訂定的價格策略都不一樣,「通常市場走多頭時,都會愈賣愈貴,高低樓層價差也會明顯區隔」。不過以該案來看,可能是預售銷售景氣佳,低樓層或4樓就迅速售出,而過了一些時期,景氣市況反轉,結果導致高低價格差異不明顯。

至於廣告戶部分,依照市場慣例,假設有房市銷售業務說「該戶是最便宜戶別」,有可能只是「當時銷售階段」的最低價戶別,意味以後有可能更低、但也有可能就買不到了,價格也並非完全不能談。另一方面,對銷售方來說,廣告戶還有一個功能是能「定錨」價格效應,以此為底價,順勢拉抬上下樓層戶別,屬於銷售議價的技巧。

曾小姐表示,「價格一切都要依景氣而定,沒有絕對」,新案成屋或是銷售到過半成數後,通常策略就會調整,通常是拚完銷時,議價空間會比較大,但也是因為是「撿剩的」,可能風水條件不好或是要搭配難停車位。所以建議還是要以自身需求跟能力來下手決定,如果總是想要買最低價的房子,可能也會錯失不少好物件。

最後是實價揭露的盲點,儘管網友認為新案格局差、風水有瑕疵等都會比較便宜,但有時早已私下搭配其他優惠方案,例如送家電或裝潢,所以帳面上看起來房價數字差不多,並不會詳細揭露。曾小姐指出,對於業務而言,經營客戶也很重要,不然以現今資訊透明程度,馬上就會被打來抱怨,所以要預留一些彈性,不然生意怎麼做可長可久。

有網友認為說:「新案銷售狀態很難說,也許有帶裝潢或另外送家電,這種從實價登錄都看不到,是代銷跟買家間的協商。」;「而頂樓、1樓本來就是常見的最低價,市場接受度最低。」不過網友都有志一同認為,拚完銷階段本來就會比較便宜,而且代銷有可能為了快點結案,犧牲一部分銷售獎金,都有可能。(地產中心/綜合報導)


 
購屋族買屋最在意房價,有網友統計自家社區後,發現原來銷售時的話,不一定是真的。圖為示意照。資料照片
房地產業者表示,一個案子銷售過動輒1~2年,不同時期有不同的訂價策略很正常,一切都視景氣及銷況而定。資料照片
通常成屋後或是建案拚完銷階段,若是市況差強人意,議價空間也相對大。資料照片
廣告戶策略市場非常常見,但也並非真的不能談價格,宣示拉抬作用大於實質。資料照片

原文網址:https://tw.appledaily.com/new/realtime/20181018/1444207/

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