圖為空軍官兵活動中心現況。圖/本報資料照片

 

 

眾所矚目的台北市仁愛路與復興南路交口,原空軍官兵活動中心的地上權標案(以下簡稱空官案),最後由元大銀行以權利金82.01億元得標,換算每坪地上權價格為719.69萬元,溢價二倍有餘,躍登地上權「地王」寶座。空官案如此高價標脫,值得探究!換言之,影響地上權價格的因素是什麼?

1.區位:空官案位於台北市仁愛路三段,福華飯店正對面,仁愛路與復興南路交口的角地,地點特優,區位絕佳。區位是無法複製的土地特色,好的區位將擁有源源不絕的獨佔地租。

2.面積:空官案土地面積為1139.51坪,台北市區千坪以上大面積建地非常稀有,更何況位在精華地段。大面積土地除可以降低平均建築成本,提高營建效率外,並有利於產品規劃,塑造高級商辦大樓。

3.容積率:容積率代表土地使用強度。容積率愈高,土地使用強度愈大,地上權價格愈高。空官案平均容積率516%,可以規劃作為商辦大樓。如果加計容積移轉40%,再加計不計入容積率之屋頂突出物、梯廳、機電設施、陽台等約60%,容積率可以再提高至1155%(即516%×1.4×1.6=1155%)。亦即一坪土地可以興建11.55建坪,則推估未來樓地板面積可以高達1.3萬坪(不包括地下室停車位),足以容納企業總部辦公之用。

4.年地租:地上權人除於期初支付一筆權利金外,每年須另支付地租(空官案年地租為申報地價之4.5%)。因此,在年地租一定下,端視投標人所出權利金高低決定得標與否。故地上權價格就是權利金金額。國產署對4.5%地租的計算方式採1%浮動,3.5%固定。前者供國有土地繳納地價稅之用(公有土地非供公共使用者,仍須繳納地價稅,稅率統按1%計),後者始為公地之收益。經此一調整,使未來重新規定地價所造成年地租驟增之風險得以控制,致壽險、銀行在內的大型法人,紛紛重返地上權獵地行列。

5.地上權期限:地上權期限愈長,地上權價格愈高。現行地上權期限,由過去的50年,拉長為70年,接近建物的物理耐用年數,更符合投標者需求。

6.景氣氛圍:一般而言,房地產景氣時,地上權價格約為所有權價格的七成、八成;房地產不景氣時,地上權價格約為所有權價格的五成、六成。去年,房地產市場處於低迷,地上權標案流標者多,或以底價便宜標脫。今年,房地產市場稍微回溫,地上權標案標出者明顯增加,甚至如空官案高價標脫。

7.投標者需求:投標者如對標案強烈需求,志在必得,加價不斷增加,甚至以所有權價格競標地上權。

空官案是今年地上權標案的指標性個案,其對不動產市場的啟示如下:

其一,現行非公用且無預定用途的公有大面積土地以標售地上權為主,以避免土地閒置,並增加財政收入。空官案即是一例。因此,地上權標案會漸漸成為未來土地交易的新興市場。

其二,區位奇佳的土地,在天時(指房地產景氣)、地利(指土地區位優越)、人爭(指投標者競爭激烈)情況下,最後投標者常以所有權價格爭取地上權。

其三,標售地上權可以確保土地永久擁有,代代相傳。地上權期限內每年享受地租收入外,並於期初有一筆可觀的權利金進帳,未來尚可享有土地增值的好處。故未來地上權標案會由公有土地,擴及國營事業土地,再擴及民間私有土地。

其四,台灣有財力投標空官案者,屈指可數,形成少數特定人之間的「賽局」。標售制度無法像一般買賣可以討價還價,一旦開標,一翻兩瞪眼。因此投標者猜測對方可能出價而不斷加價,造成價格衝高。

其五,地上權標案的高價標脫,是否會牽動所有權價格上漲,值得觀察。最近陸版肥咖與美中貿易戰,帶動台商回鄉置產,加上空官案的點火效應,是否會造成房地產價格全面上漲,政府應密切注意。

(工商時報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/newspapers/20181025000301-260202

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