上海發達繁榮的房地產,並不是這幾十年的事,100多年前就已翻了好幾波。翻攝維基

2018/10/27 17:08
 

 

上海租界是二戰以前中國發展最充分的地方,現在黃埔區的房均價每坪約120萬元,位居中國第3,僅稍低於上海靜安區、北京海淀區,與台北信義區相當,不過在上海這裡沒有什麼「想當初」這種事,因為房價倒退100年,一般人還是買不起。
 
根據微信大象公會指出,1927年曾在北京買過2幢大宅的成功人士魯迅,攜女友許廣平遷居上海,2人租住的老式石庫門景雲里,全額買下需要5萬大洋,以魯迅當時每月4、500大洋左右的收入,不吃不喝需10多年才買得起,大文豪買不起,只好用租的,他感嘆:「上海的房租很貴,空氣很壞,但此外也無可住之處,也還只得在此混一下了。」
 
上海租界在鴉片戰爭後的1845年,開始開放給西方人士居住貿易,西方人建立的城市管理制度,取代中國式官府的粗糙治理,也奠定了現代房地產的交易規則。不過當時中國一般人民的房子都是自己興建、大家族同居,房屋沒有機會成為商品,直到太平天國的崛起。
 
1860年,太平軍忠王李秀成的東征部隊日益逼近,江南一帶的巨商大賈與帳房秀才精明如斯,不會坐以待斃,自然曉得最安全的門路—攜家帶眷奔向洋人協力保衛的上海。租界人口一時驟增,英租界的華人人口在1853年僅500餘人,1860年暴漲至30萬,1862年一度達50萬。
 
人口的爆炸式增長,使投資房地產變得有利可圖。租界最早的商品房是為避難華人搭建的木板房,成本低廉,租金2~3年就回本,租界地價10餘年間漲了10幾倍。而江南富商不但帶來了人口,還帶來了巨額資本,工商業的聚集使得人口的增加有了持續的經濟基礎。
 
1870年代以後,大量江南富裕士紳仍持續移居上海,不再是避難,而是希望在此長期居住,以脫離內地的苦海,在那幾年,新式建築以每年上萬棟的速度增長,包括西洋冒險家、商行乃至教會紛紛投入房地產經營之中,華人士紳買辦緊隨其後,專業房地產公司大批湧現。
 
如此高房價,促成原因並不複雜,就是人口過密,房屋供給卻不足。從平定太平天國後的1865算起,截止抗日戰爭爆發前的1936年,上海公共租界人口在71年內增長了35.9倍,年增長率達到3.64%,這是個驚人的速度,改革開放後上海常住人口增速,從1978年到2017年,年均增速也只有2.03%。(洪子恩/綜合報導)
 
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1933年,魯迅搬進一生中最現代化的居所(下圖),有上下水道和煤氣,每月租金63銀元,另附20銀元煤氣押金和40銀元水道押金。同一時期上海工薪階層的月收入,僅30~60圓左右。翻攝微信大象公會
魯迅故居今貌。翻攝微信大象公會
1927年的上海灘。翻攝網路
1935年的上海地圖,可清楚見到公共租界與法租界的劃分。翻攝維基
民國20~30年代十一城市平均地價比較表。北京地價賤如白菜。資料來源趙津《中國城市房地產業史論》

原文網址:https://tw.appledaily.com/new/realtime/20181027/1452862/

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