2018年10月27日 星期六

 




九三軍人節當天國產署標售原空軍活動中心地上權土地,非常戲劇性的被元大銀行攔胡高價搶標拿走了,留下一度得標的南山人壽一臉錯愕,高出底價1.23倍得標更是引起市場一片譁然,到底這是大財團明目張膽的土地炒作?還是又一樁估價錯誤的烏龍土地標案?市場是議論紛紛。
 
 
九三軍人節當天政府沒有大肆慶祝,倒是國內金融財團拿著白花花的銀子搶標仁愛路空軍活動中心土地來慶祝,各個都出高過底價36.7億許多,原先以為只有四家壽險公司投標單,南山人壽以75.6億出價眼看就要奪標,卻半路殺出個元大銀行,主張有投標但是卻沒出現開標會場,讓開標作業一度中斷,待取得元大投標標單後,現場又是一片譁然,元大以82億元天價氣走南山人壽。
 
 
這次的土地標案結果真的是充滿戲劇張力充滿驚奇,現場南山人壽人員已提出不平之鳴,開標結果後續會不會出現任何變化?市場人士正準備著要看好戲呢!
 
只是在房市景氣仍然低迷房價仍然高不可攀的此際財團們有志一同出高價搶土地,這不是形同公然的土地炒作,而且是由政府認證的炒作,過去多次的土地標售已經引來許多的批評,特別是這次高出底價一倍之多,要不是國產署算錯賤售國有土地,就是業者內部有人算錯?
 
姑且不論這次的真相如何回顧過去國內國有或公有土地的標售,倒是有蠻多有趣的故事,有烏龍標案也有像這次一樣戲劇性十足的搶標案
 
國壽當年天價取得華航旁土地
 
其中讓人印象最深刻的當然就屬當年華航旁的那一塊土地,也就是現在六福皇宮的這一役了,民國76年當時國內房地產景氣持續低迷、混沌不明,但國有財產局(國有財產署前身)公開標售國有土地,國泰人壽以當時天價行情每坪90萬強勢取得這塊土地,並進而帶動國內房市第三波景氣高峰。
 
 
當年國壽出天價標地,從市場行情估算,都不可能有這般的行情,於是市場上就傳出,國壽出天價搶地是另有目的,讓其手上的資產跟著水漲船高。但也有一說,是國壽市場敏銳度比別人高,早聞出國內房市景氣即將復甦,因此,從此以後只要國內有土地公開標售,又有指標性的業者高價搶標,都讓人不得不聯想到這一段往事,並進一步解讀是否房市景氣就要翻轉了!
 
信義聯勤俱樂部土地變身超豪宅
 
另一樁戲劇張力十足的搶標土地案就屬現在矗立在大安森林公園旁「元利One Park Taipei」這個超豪宅建案的土地了,該地原是信義聯勤俱樂部的土地,由於地塊完整面積又大,95年標售訊息一出萬眾矚目,各方勢在必得,於是演出了一齣建商勾結郵差偷看標單、竄改標單事件,標案因而被迫取消。
 
當年三月國產局再次對外標售,由新光人壽以總價63.8億元得標,比底價高出30億元,其中一筆土地每坪決標價高達285萬元,創下有史以來住宅區國有地最高標售紀錄,當時新壽對外表示將來要規劃豪宅產品。
 
實際上新壽沒有動手興建豪宅土地持有兩年多就以總價101.4億轉售給元利集團董事長林敏雄及國泰金控名譽副董事長蔡鎮宇進帳近38億元,擺明了就是土地炒作。倒是元利建設後來真的蓋出了兩棟超豪宅,現在正待價而沽,市場喊出單坪上看300萬元,直接挑戰彭淮南房價防線,也將是國內有史以來總銷金額最高的單一建案。
 
 
經過這次信義聯勤俱樂部土地標售事件,先有偷窺標單改標單,後有新壽的「不勞而獲」,引來社會上輿論及學者一片韃伐,咸認為這是賤賣國土、助長土地炒作歪風,99年行政院緊急對500坪以上國有地標售案喊卡,1011月更修正國有財產法,明定非公用財產類之空屋、空地,面積在l,650平方公尺以上者,不得標售。這也就是後來500坪以上國有地都採設定地上權對外標售的歷史背景,包括這次空軍活動中心的標案。
 
勤美璞真-信義房屋無緣的愛人
 
同樣是位在大安森林公園旁邊,捷運大安森林公園站的共構豪宅「勤美璞真」,大家對該豪宅最熟悉的故事是,101年該建案甫完工,市場就傳出頂樓有每坪300萬的成交價格,驚動當時央行總裁彭淮南,因是國內住宅首案公然挑戰彭總裁300萬房價防線,於是邀集了公營行庫老董喝咖啡,直接詢問是否有承作類似豪宅每坪高達300萬的房貸案,所幸答案都是沒有,讓彭總裁放下了120顆心。

可是旋不久在座有某公營銀行老董說了一番話,讓彭總裁差點沒昏倒。他說他們家銀行有承作豪宅貸款,部分貸款成數甚至高達九成,總裁一怒就祭出了豪宅「限貸令」,至今都還是豪宅市場的最大緊箍咒,文王一怒安天下,總裁一怒豪宅慘啊!
 
但若是說章回小說,上述彭總裁這段已經算是後話了,當年(93年)「勤美璞真」這塊土地標售還有一段烏龍小故事。
 
 
話說信義房屋在國內房仲市場站穩腳步之後老闆很想擺脫總公司寄人籬下的日子更希望有一棟有公司冠名的企業總部大樓更重要的是要位在信義路上剛好土地銀行要標售上述「勤美璞真」的這塊地,地段條件符合,又是未來的捷運站,於是投標希望未來可興建自己的總部大樓。
 
當時包括信義房屋只有3家公司投標,開標結果信義房屋以最高價22億元開出,但卻沒得標,由璞真建設以第二高價20.19億得標為什麼會這樣呢根據土銀對外的說法是資格審查時發現信義房屋的標單文件不齊全,拱手把這塊肥肉讓給璞真建設了,土銀也平白少掉1億多標金的進帳算是一場土地烏龍標案,「勤美璞真」也可說是信義房屋無緣的愛人
 
璞真建設集團十分感恩這份「天上掉下來的禮物」,篤信佛教的董事長何明憲特別將「勤美璞真」二樓空間撥出一半,約100多坪,給慈濟作為「靜心書軒」之用。
 
後來信義房屋仍持續在信義路找尋適合的標的,96年從國巨陳泰銘手上以49.95億元買下「國巨信義大樓」,成功打造成該集團的企業總部,10多年來該資產增值十分可觀,而且又位處台北101大樓斜對面,對品牌的能見度與信賴度都有加分作用,「勤美璞真」土地標案這一個小插曲,對信義房屋而言,或許可以說是「失之東隅,收之桑榆。」
 
 
統一國際大樓土地獨家搶標外傳算錯了
 
提到土地烏龍標案一定不能漏失掉信義計畫區內的統一國際大樓」,這一棟誠品旗艦店所在的大樓大家應該不陌生,該大樓土地是877月國有土地公開標售取得,可說是當年房地產市場上驚奇連連的風雲標案。
 
早先統一集團總部辦公室就在基隆路的三連大樓裡,居高臨下老闆越看這一塊土地越有趣,於是就投單去搶,當時國產局40多封標單被索一空,事前以為將會是競爭非常激烈的搶標,孰知最後就只有統一集團獨家投標,以總價120.66億,單價每坪413.6萬得標,超出底價33.8億元,創下有標售以來的單價、總價最高紀錄,單價紀錄在10年後才被國泰建設給打破,當時國建以總價11億元、每坪444.6萬元,標下台北杭州北路、捷運善導寺站附近第三種商業區土地。
 
 
看到這個結果統一內部是一則以喜一則以憂喜的是如願以償,取得心儀的土地,就如當時集團總裁高清愿對外說的就像「女孩子追到手了」。憂的是戰情及金額都估算錯誤,內部也都承認「買得太貴了」,但外界的傳言倒是直指內部作業有人算錯了,是一個大烏龍標案。
 
 
不過,因這個烏龍標案的苦主是統一集團,即使真如外界傳言是算錯了,高估了行情,但因為該地段太優越、太稀有了,集團口袋也夠深,撐過低迷谷底,現在該大樓的資產價值早就超越當時所投入的成本了,地段力最後還是還給統一集團一個公道,也證明優質地段的房地產是不會寂寞的,這可能也是元大銀行這次出手沒說出口的考量因素吧!
 
 

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