日本房地產泡沫 前車之鑑
莊孟翰│理財周刊949期│2018-11-02 
近年日本房地產之復甦,主要歸因於經濟持續增長以及二○二○年東京奧運會的利多因素,另外,日本房地產在歷經二十多年景氣低迷的洗禮,由於房價相對較低而降低投資門檻,並具有較高租金回報率的優點,這也正是海外投資逐年增加之主要原因。按全球房地產指南(Global Property Guide)最新公布資訊,日本東京房價租金比為三十八倍,租金報酬率為二.六六%。

儘管如此,還是有不少日本人看空後市,其因在於奧運結束後,東京將會有不少人遠離市區,如再加上人口逐年老化等因素,房價可能會再度呈現下跌趨勢。

另外,如再依日本總務省所公布二○一三年的空屋率已高達一三.五%,約有八二○多萬戶空屋,一般預測下一次二○一九年公布的二○一八年全國空屋率將會高達一五%,空屋可能超過一千萬戶,此一數據對於台灣刻正加速興建社會住宅之政策,是否具有警示作用,實在值得深入探究。

還有一項與我們根深蒂固長期存在「有土斯有財」的觀念背道而馳者,例如高額的房產稅與修繕、管理費等,縱然買房出租,收支相抵所剩無幾,如再計入折舊,除非增值,否則未必划算。其次,日本住宅自有率約六成,惟隨著人口變遷因素之影響,近年已有越來越多人傾向租屋,因此,一般咸認購屋需求將會逐年下降,這也正是連野村總研諮詢公司都建議限制新建房屋之主要原因。

至於二○一三年開始大量購買日本房地產的陸資,在二○一四年達到高峰之後,因受限於日本五年內脫手高達三○%的稅制,超過五年則課徵二○%,因此從去年開始已出現大陸投資客陸續脫手情況,至於未來發展趨勢則仍有待密切追蹤觀察。


如今,受到美中貿易戰影響,台商是否大量回流,其對整體經濟與房市之影響,亦相當值得深入探討。三十年河東,三十年河西,由附文(從「三十年頂峰論」看日本、台灣與中國的經濟與房地產)所述,希望政府能夠確實把握台商回流契機,經由產業升級,再創台灣經濟奇蹟!

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=22198021300

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