2018大選後 房地產走勢分析
李同榮│理財周刊949期│2018-11-02 
台灣九合一選舉將於十一月二十四日揭曉,民心思變,期中選舉對執政黨政績表現是最大的考驗,執政黨在獲得政權兩年間執著於轉型正義,卻忽略了人民最迫切的民生與經濟議題,其中包括五缺、空污、社宅推動不力、都會房價跌而租金卻高漲、觀光產業蕭條、一線城市居不易、二三線城市不易居(生活不容易),年輕人大舉北漂到擁擠的大台北都會,居不易行不易生活更不容易,但為的就是就業機會,北漂青年被壓抑的心聲一直沒人重視,才會有今天的韓國瑜旋風,高鐵上列車小姐的礦泉水,上面寫著「加油!讓我回高雄」,深深觸動流離家鄉外漂年輕人鬱卒很久的心聲。

※柯P效應代表民眾厭倦兩黨惡鬥,韓流效應代表民心思變北漂青年的心聲

台北市柯P效應不代表柯P是神,也不代表他的豐功偉業,而是代表台北人厭倦兩黨惡鬥的反抗心理;韓流效應也不代表韓國瑜就是神,而是代表高雄人思親思變的民心。當標榜著轉型正義獲得政權的政府,出現了促進轉型委員會的東廠事件,就知道執政可能就是腐敗的開始。

※選前房價變動不大,房市隱藏三大利因

歷屆大小選舉前對房市而言,房價都不會有太大的起伏,受影響的會是因觀望所產生的交易量降溫現象,此時看跌的人會略增,但不影響既行的技術線型走勢。以選前態勢分析對房市較有利因素有三:

(1)二○一八年土地交易量創新高,市場景氣指標回溫

今年土地交易量節節升高,已超越二○一七年全年交易量,代表建商對後市的信心,以及土地庫存不足的需求現象。北市仁愛路空軍活動中心地上權標售案,元大銀行以八十二億溢價率一二三%取得,具有喚醒市場信心的指標作用。

(2)土融建融餘額續創新高,建商信心提升

中央銀行發布九月全體銀行購置住宅貸款(房貸)餘額達六兆八七○六億元,建築貸款(土建融)餘額也增至一兆八○二○億元,雙雙創歷史新高紀錄。其中,房貸餘額年增率四.七九%,創二十二個月以來新高,連續二十三個月正成長;土建融年增率六.二九%,也創下四十一個月新高。

當房市高檔時,若土融建融餘額持續攀高不見得是好事,但當房市緩跌到一定程度,土融建融持續成長,就代表市場信心恢復,連央行都表示此現象代表房市溫和復甦的態勢不變。

(3)累積觀望的剛性需求多,買盤逐漸進場

四年來房價呈現緩跌,而台北市在二○一七年第四季率先止跌,且近三季交易量大幅反彈近二○%,其主要因素就是大台北地區積壓數年的剛性需求買盤已達七萬戶以上數量,這些買盤今年大舉進場,促使台北市率先全台都會進入打底盤整的格局,而選前一季換屋剛性需求族群會稍有觀望態度,預期選後台北市交易量將會有爆發性的反彈。

※預期選後房市交易量將反彈,價量表現主要觀察的兩大重點:

一、選後政經局勢發展與政府政策的調整

此場選戰預期執政黨敗多勝少,白色力量甚至無色力量崛起,牽動庶民經濟再也不能淪為口號,過度標榜意識型態與轉型正義將被人民唾棄,政府必須要把政治議題治國回歸到經濟議題掛帥,人民在覺醒,政客不能不覺醒,只顧選票忽視民生,將是執政黨政策必須大調整的時候,選後財經內閣大改組是不可擋的趨勢,只要大破大立振興經濟,二○二○年執政黨才有希望,而房市交易量也才會逐步在盤整打底中回溫,同時也維持在價穩量溫的健康格局。

二、中美貿易戰的後續與兩岸關係的發展

中美貿易戰將是一場漫長的對峙局面,美國期中選舉若共和黨獲勝,將助長川普氣勢,中國勢必暫時妥協,而川普也會暫時降低內部壓力,並與中國正式展開談判,相對也避免傷到國內正在成長中的經濟。
此時,執政黨應該致力改善兩岸關係,這是非常嚴肅的議題,兩岸一家親不代表統一,宣示自主主權不代表獨立,二○二○年的總統人選必須要有大格局的智者出線,才能解決兩岸之間僵局,民生經濟第一,政客將亡,人民勢必會覺醒。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=22213707100

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