網路上盛行拿房子貸款來投資,所謂的「借二買六」法,收益與風險為何?投資人算盤先打清楚。(本報資料照片)

最近網路盛傳一個理財模式,向銀行用2%以下的房貸利率借出錢來,投資到6%的固定收益理財商品上,賺取中間4%的利差。台灣的不動產出租收益跟房屋貸款利率都在1~2%,相對其他國家都是較低的。如果套上資產活化的概念,價值2000萬的房子借出1500萬來投資,一年的利差就有60萬。

從資產負債表的角度來分解這樣的財務操作,資產由原先只有一棟2000萬的房子,多了1500萬的理財商品;負債則由零,多了1500萬的房貸。用來衡量資金風險的負債佔資產比率由0%增加到1500萬/3500萬=42.8%,財務槓桿並不算高。由損益表的角度來分解,資產帶來的預期收入為90萬,房貸利息成本30萬,兩者相減為60萬。

投資風險必須分開來計算,房價本身有漲跌,這部分的風險沒有變。房貸的借款利率未來可能會升息造成房貸利息支出增加,但短期大幅度升息的可能性很低,這部分影響不大。

最主要的風險在於,買的固定收益理財商品是不是真有6%的報酬率。如果報酬率降到2%,減去房貸支出,竹籃子打水一場空。萬一遇上行情不佳,投資績效由正轉負,同時還有房貸利息的負擔,就會蠟燭兩頭燒了。

房屋貸款的資金成本,在所有借款中相對較低的,這個基本方向沒有錯。但是辦房貸出來投資是否洽當,要依個人狀況去評估,並沒有一定標準。重點還是回到檢視所投資商品報酬率是否穩定,風險係數是否在承受範圍內。

【郭錦駩小檔案】

・日昇金互聯網(債權商城) CEO

・資策會FinTechBase培育金融科技專家

・中國社科院金融博士生

・前宏達電研發主管

・FB「愛老婆運動」粉絲團 版主

(中時電子報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/realtimenews/20181119001253-260410

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