吸出專業房東 活化閒置房屋
王進祥│理財周刊952期│2018-11-23 
租賃專法」於今(民國一○七)年六月二十七日上路,政府大力推廣「包租代管」業務,好實現照顧弱勢族群的「居住正義」。

但「包租代管」業務需要有業者參與,且根據「租賃專法」的規定,參與「租賃住宅服務業者」,均須業必歸會,也就是說要加入公會組織,始得名正言順之營業及自治管理。

台北市租貸住宅服務商業同業公會於十一月十五日正式成立,宣示對「包租代管」業務的支持,創會理事長由兆基管理顧問公司副總陳柏勳榮任,他致詞表示,希望透過公會會員的專業服務,共同把「包租代管」的大餅再做大。

包租代管業是政府工作夥伴

該場成立大會有三位貴賓蒞臨,分別是內政部政務次長花敬群、地政司司長王靚琇及臺北市都市發展局局長林洲民,「花次長」是小英總統「八年二十萬戶社會住宅」政見實現與否的最大推手,而「林局長」也是在幫柯文哲市長實現社會住宅政策的重大幫手,因此,兩位貴賓均積極呼籲及感謝在場業者,並異口同聲都說,在場的業者都是最好的「工作夥伴」。

對小英政府來說,其「八年二十萬戶社會住宅」,除十二萬戶是興建外,其餘的八萬戶從何而來?最有機會達成目標的就是從民間閒置房屋(未出租)或忘了報稅的專業房東(已出租),得能參與社會住宅或租賃住宅計畫來達成。

根據內政部統計處及營建署的資料顯示,一○六年度租屋市場人數推估,家戶租用狀態約九八.五萬戶,以每戶平均約二.六九人計,再加上教育部統計的學生校外租屋人數推估約為二五.八萬人,合計就有二九○.八萬人需要租房子(如附圖)。



至於整個「包租代管」業務的大餅有多大?若以租屋市場的九八.五萬戶,再加計租屋學生(一人一間套房計),約有一二四.三萬戶,抓整數為一百萬戶來算,以平均月租金約一萬二千元計,整體月租金就有一百二十億元,一年下來就有一四四○億元,而若以業者可收取的「代管費」占一○%來算,年代管費就有一四四億元。

房仲業者的新藍海

而另若以六都平均月租金九六七四元計,先就家戶租屋的九八.五萬戶,年租金也可預估到一一四三億元,而一○%的年代管費也有一一四億元。

台灣房市景氣於一○三年急凍,這些年的年成交量都降至三十萬戶以下,以致房仲業大受衝擊,出現不少關門大吉,或成為流浪房仲,此時,若能多跨足一項業務至「包租代管」的服務,未嘗不是房仲業者的新藍海。

而就「包租代管」業務來說,不外乎「房東、房客」二個當事人,其中「房客」對房地產之「招租、代租」是最大客源,本次「租金補貼」計畫,必然造成租屋者,尤其是弱勢族群之參與,且會自動向政府申請(報到),也因此,「租客」來源不是問題,且非常明確又易於掌握。

但有「承租方」,相對應的要有「出租方」,也就是出租房屋的房東,才是「包租代管」業務最大的挑戰,易言之,如何把這群人找出來,變成租賃元年(一○七年)之顯學。

根據內政部不動產資訊平台上的資訊,全國空屋數到一○五年底約有八十六萬二九六五戶,空屋率為一○.二二%,而六都空屋數,分別是台北市六萬○六八二戶,新北市十一萬八○六七戶,桃園市九萬一七五二戶,台中市九萬六一三二戶,台南市六萬六九四一戶,及高雄市的十一萬○九五六戶。
如何讓這些「空屋」釋出到租屋市場,以補政府興建社會住宅「量」之不足問題,就是小英總統政見能否實現的一大關鍵。



包租代管發展之六大方向

個人認為可從六大方向來吸出或鼓勵專業房東與閒置房屋之配合實施:

一、法制上減免稅費及補助仍須推廣:

內政部為落實社會住宅計畫及振興住宅租賃市場經濟,法制上提供出租方有「所得稅、營業稅」之減免與「地價稅、房屋稅」之優惠稅率(自用住宅地價稅率與住家用房屋稅率)等優惠,並補貼公證費、保險費與修繕補助費等措施(表一)。

也就是說,本次政策上係採先透過租稅減免的誘因,期盼吸出未活化之閒置房屋及目前已出租,但可能忘了報稅的專業房東,讓其與包租代管業者合作,只是市場接受度尚未盡如意,仍須借用民間力量與媒體之宣導更臻完善。

二、政策上鼓勵青銀共居:

臺灣已步入「老人、老屋」、「少子」之「雙老一少」時代,值得注意的是老人人口(六十五歲以上)至一○七年已占一五%,老屋更是恐怖,其至一○六年六月止,六都之老屋更已達二七○萬戶,且均已達危老重建之認定標準(表二)。

是以,如何在老屋重建或都更前,鼓勵老人家以低於市價行情之租金,願意「分租」房屋於年輕人,鼓勵並表揚大學社團中之年輕人與長者共居之相互扶持與照顧,除了「青(青年人)銀(銀髮族)共居」外,尚可祖孫共學,落實社會福利之輔助與「長照」及醫療之連動服務。

三、查察學生租賃房屋之公共安全:

在鞭策專業房東配合方面,最可行且最迫切要做的是,先行清查大專院校附近的學生租屋市場,因為,很多學校的學生校舍不足,因此,學生多數被迫到校外租房子住。

但學生套房常可見離譜之違章建築(如:樓頂平台增建或陽台外推),甚而「陽台、浴室」均隔間出租,更甚的是,幾近欠缺防火建材隔間,足以影響公共安全。政策上借助公共安全之檢查,鞭策專業房東,若能配合社會住宅與租賃住宅計畫,且加以改善公共安全者,得給予適度補助,且建構其符合合法建物之轉導機制。

四、專業房東之查補稅與不罰鍰:

專業房東若能注重學生與住家之居住安全者,就其未報稅,但涉及五年核課期間補稅及罰鍰問題者,只要符合公安檢查居住環境改善時,財政單位宜研議改以「補稅不罰鍰」,或「補稅(一定額度)金額」補助防火建材修繕改良等,讓這群專業房東及早加入社會住宅與租賃住宅之「包租代管」業務。
五、惡房客之恐懼症:

至於鼓勵閒置房屋參與部分,因為房屋未出租之房東,大多口袋較深或並不缺錢,加上有錢人多會「怕麻煩」且會顧慮,萬一碰到「惡房客」怎麼辦?是以,市場上確實有一批對政策不明瞭,對違章隔間有顧慮或怕房客騷擾、囉嗦及不想惹出糾紛之消極房東。



此類房東在心態上本質就是排斥出租,因而不想去處理房子重新隔間或收租、欠租、催租等等的麻煩事,乾脆「省事事省」,房子寧願拿來養蚊子。此部分更急需「租賃住宅服務同業商業公會」協同政府之政令宣導,善用社會住宅公開招標時,同步運用媒體及說明會予以突破。

六、簡化室內裝修隔間及事務所、店舖用途變更之特別通關:

房東因閒置房屋要做出租套房的重新隔間,可能因增加隔間而有室內裝修報備或申請程序,甚或閒置之一般事務所、店舖、辦公室,擬配合社會住宅、租賃住宅出租時,如何不礙於使用執照「用途變更」之困擾,此時即有予以快速通關速審速查之必要性。

也就是說,在涉及裝修及向建管單位申請戶數或用途變更(使用執照)程序時,倘若不容易或未能簡化,可能會降低了閒置房屋屋主的參與意願,是以,應參用「危老重建」之快速通關機制予以因應。

包租代管業需政府橫向合作

按,現行問題中,租賃住宅的中央管理單位是「地政司」,但房屋修繕或隔間之變更及社會住宅之中央管理又屬「營建署」業務,兩單位之地方機關如何橫向配合,才是會否大大提昇閒置房屋與專業房東加入包租代管業務的主因。

若以台灣的都市更新業務來說,待更新的房子相當多,但每每因都市更新業務的相關程序曠日費時及牛步化,導致人民對政府管理機能之缺乏信心,倘若政府得以運用特別通關之行政程序提昇「室內裝修」效能時,更能彰顯推動「都市更新、危老重建」連動「租賃專法」之決心,且絕對是「包租代管」業務得否成功的最大關鍵。 原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22262333080&AType=1

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