都更修法「撤銷同意書」議題之探討
莊孟翰│理財周刊952期│2018-11-23 
Q漫步台北街頭,雖是台灣首都,但穿梭巷弄間,不難發現到處都是老舊房屋,斑駁剝落的磁磚牆面,老舊的建築結構,有時彷彿有時空錯置的感覺。根據內政部營建署二○一八年第二季統計資料,目前台灣平均屋齡三○.一九年,屋齡超過三十年的住宅約四一○.三八萬戶,占住宅總量八六二.九八萬戶的四七.五五%,其中台北市平均屋齡三三.九二年,三十年以上七七.九六萬戶,占六八.三八%。

當前大多數建築物的結構老化,防災抗震能力不足,倘若發生大規模地震,恐會造成重大災情。今年十一月,都更條例實施屆滿二十年,這二十年間歷經八次修法,仍舊無法加快都更腳步。想請教莊教授,即將進入第九次的「都市更新條例」修法,應該從何檢視「撤銷同意書」議題,才能引導都更朝正向發展?
 

A:都更修法期望能更貼近「實務面」,過去原本期望以大面積的都市再生,翻轉老舊的城市風貌,但因為推行困難,之後調整為都市更新,如今,退而求其次,再將更新面積調整為更小的危老重建。

※改推危老,十年後檢視必將後悔!

─由都市再生→都市更新→危老重建,非都更原意


去年才上路的危老重建,台北市都發局委託各機構協助辦理「危老重建推動師專業人員講習訓練班」,原本預定培訓八百名額,不到半年已有五千名完成培訓,但要推動危老重建也並非如想像中容易。
此外,如捨較大面積的都市再生、都市更新,為加速老舊房屋翻新,而改以大量的危老重建作為主軸,以日本經驗來看,十年後一定會後悔現在的選擇,假如一窩蜂的以小面積危老重建,未來必定會出現許多夾雜在大樓間的狹長小面積建物,反而錯過可以重新擘畫,增加公共利益,美化環境的城市新風貌。

※修法依舊無法因應景氣起伏與房價漲跌衍生之爭議

─景氣→房價→估價→共同負擔比例→分屋比例




多年來因為都更推動屢遭阻擾而一再討論修法,文林苑事件迄今已六年,但修法還是遲遲未能完成,內容既要務實又要能落實,實務面有許多「變因」得加入考量,可以預見的是,很多問題即便修法完成仍有可能窒礙難行,而這也正是一百個都更戶會有一千個疑難雜症之主要緣由。

都更原本曠日費時,整合過程景氣變化、房價變動等變因,都會直接影響估價,並進一步影響到共同負擔比例,最後則是分屋比例,各項結果不但環環相扣且會隨著景氣變化而異,至於這些「變因」想要藉由修法得到解決,必然大失所望。

※「撤銷同意書」修法議題之檢視

─都更流程變數多,爭議極易阻礙推動進度


有關都市更新條例第三十七條修法內容,根據一○七年四月二十七日至五月十日黨團協商結論:「實施者應保障私有土地及私有合法建築物所有權人權利變換後之權利價值,不得低於都市更新相關法規之規定。」

至於立法說明則是:「實施者徵求同意時,應檢附都市更新事業計畫與權利變換計畫予所有權人,屆時所有權人對於公開展覽之計畫有異議時,得作為撤銷同意或爭議處理的比較基礎。」

依立法意旨,保障所有權人權利變換後之權利價值絕對要擺在第一優先,惟就說明內容,就實務面而言,都更流程主要為「徵求同意書→都市更新事業計畫→權利變換計畫→公開展覽→有異議時得撤銷同意」,因此,就撤銷同意之時間點加以檢視,當整個流程進行至權利變換階段,前期整合時間不但冗長,且已耗費相當成本,如按照過去七至八年時間加以檢視,可能因房價變化而影響分屋比例。因此,對於「撤銷」問題,究應如何兼顧所有權人權益與景氣變化,必然也是實施過程相當重要之一件大事,近年房價大幅下跌,不少實施者打退堂鼓,其來有自。

其次,權變評價基準日為報核六個月內,如果整合過程長達七至八年,再依目前為求公正由三家估價事務所進行估價,其間估價成本必然又是一大負擔。



另外,如果不同意戶沒參加選配,最後再以「程序」問題杯葛,是否可能出現如同士林文林苑與永春都更案之翻版一再重演,實在值得深思。

其實,就實務面加以探討,在整合初期大都不願意簽署同意書,一直進行到權利變換完成,分回坪數與房產價值確定後,簽署同意書者才有可能達到九成,以松山五分埔都更案為例,二十二年整合過程直到最近一家知名建商允諾協助後才較明朗。因此,對於撤銷同意書議題,究應如何規範,方不致讓釘子戶事件一再重演,亦是相當值得深思之一大課題。

※推動自主更新,重新建構都更新思維

─借重危老重建推動師,加強宣導推動


由以上之分析可知,即使都市更新條例如期順利修法完成,對於當前一般社會大眾普遍認知不一,尤其是景氣起伏與房價漲跌,不僅對於分屋比例與權利價值看法分歧,都更戶之間相互猜忌者更是不勝枚舉,加以都更流程繁複冗長,由此不難想像都更推動之困難程度,鄰國日本在推動初期亦是如此。

在此情勢下,遂有愈來愈多都更戶尋求自主都更的可能性,然在當前各界認知不盡一致情況下,究應如何建構一套完備的自主更新機制,亦是相當值得共同努力的一大議題。

現階段由於台灣平均屋齡高達三○.一九年,且屋齡超過三十年占四七.五五%,其中台北市平均屋齡三三.九二年,三十年以上七七.九六萬戶,占六八.三八%,其間所顯現都更之必要性迫在眉睫。

因此,除當前危老重建之外,更應借重已培訓完成為數超過五千人之「危老重建推動師」,加強自主更新之宣導。此外,對於代理實施者之角色定位,以及如何獲得社會大眾的肯定,必然也是一大艱鉅的任務。 原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22261810220&AType=1

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