2018/11/26 15:49 東森財經新聞

▲金管會推行了一項「以房養老」的政策已逾兩年,但仍有不少民眾不了解此計畫。( 圖 / Pixabay )

 

台灣已經邁入高齡化社會,再加上少子化的趨勢,關於退休生活的安排,也成了國人關注的一大焦點。近兩年金管會推行了一項「以房養老」的政策,透過將房產逆向抵押貸款,來獲得「退休金」,讓退休族晚年生活減少負擔。但許多人可能不知道以房養老有3種類型,且若沒好好了解及選擇,恐怕會有老年還要背債或是沒房子住等問題。

 

▲各家的「以房養老」有些不同,依照業務類型,又可大致分為傳統型、循環型及年金保險型。( 圖 / 東森新聞 )

 

然而隨著國人平均壽命越來越高,以房養老最多的期限又只有30年,假設一名退休族於65歲開始辦理以房養老,有可能到了95歲以後,會引發要還錢或需要交出房屋給銀行的風險。

 

立委江永昌於今日上午表示,建議延長最高限額抵押權設定期限至50年,但是否有其他更好的辦法,可以不修民法,且讓以房養老契約延長等問題,仍在思考階段。

 

目前「以房養老」的政策已有12家銀行開辦,而截止至10月底,已有近3,000件的貸放戶數,雖然各家都有「以房養老」的商品,但依照業務類型,又可大致分為傳統型、循環型及年金保險型。土地銀行表示,年長者可透過將自有住宅抵押給銀行,並經銀行配評估後按月付現金給年長者,最低年滿55歲以上即可申請,而最高可貸到8成左右。

 

▲「以房養老」也要注意抵押年限、利率波動等問題。( 圖 / 東森新聞 )

 

現今多數銀行所推行的方案都是「傳統型」,主要依照銀行授信擔保品鑑估規定辦理,採「按月定額給付」的方式撥款,像是合作金庫、土地銀行及台灣銀行等;而「循環型」也是「按月定額給付」的方式撥款,但不動用不會計息,像華南銀行就是推出這款以房養老;「年金保險型」較特別,撥款方式採「一次給付」,並結合信託及即期年金保險等。

 

華南銀行的主管也表示,若退休後已有一筆儲蓄可以供日常支出,但擔心未來可能會有臨時的大筆支出,適合選擇循環型的以房養老貸款;若需要穩定的生活費,又擔心老年失能失智的話,可選擇年金保險型;除此之外,還可以選擇較單純的傳統型,將房子反向抵押,取得每月固定的生活費。

 

簽訂以房養老時,也要注意像是房貸的利率波動,目前雖然是低利率的環境,但難以預料未來的利率水準如何變動。另外,隨著銀行支付給貸款者的資金累積越高,每月要扣除的利息也越高,退休族須注意養老金會越來越少的趨勢。

 

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政府自2013年推動「不動產逆向抵押貸款」的措施,提供給高齡者不動產換貸款的「以房養老」計畫,截止至今年9月底,承作件數僅有2,883件,且有9成集中在三家公股行庫,核貸額度為158.5億元。但由於中南部申請案件不多,許多傳統觀念要將家產傳給子孫,再加上中南部房子在銀行估價時拿不到好價格,便讓許多民眾放棄。

 

▲主要因為房價低,鑑價出來的價格也低,不夠每月養老花費,導致中南部很少民眾辦理以房養老。( 圖 / 東森新聞 )

 

許多中南部民眾不滿意「以房養老」的計畫,主要原因就在於房價。由於中南部房價較低,往往銀行鑑價時也對中古屋開出較低的價格,貸款又僅能拿到鑑價的7成,假設一間房子能鑑價到500萬元,實際只能拿到350萬元,以年限30年計算,平均每月只有9,700元,扣除利息後,無法支付生活開銷。

 

再加上以房養老達60歲就可申請,國人的平均歲數逐年增加,但若僅有30年的貸款期限不足以養老,此外中南部的房子銀行鑑價低,且政策宣傳不夠清楚,許多高齡民眾也誤認為,用了「以房養老」計畫,當人往生之後房子就會歸銀行所有,令許多民眾誤解,降低參與「以房養老」的計畫。

 

▲金管會主委顧立雄現年60歲,表示願意未來辦理「以房養老」。( 圖 / 東森新聞 )

 

鴻毅地政士事務所所長謝志明就表示,辦理「以房養老」計畫,房屋的所有權還是在貸款者身上,當貸款者往生後,若貸款者的繼承人可支付已貸款的金額,房子還是會繼續由繼承人繼承,若無法一次償還貸款金額,則可利用分期方式償還,或藉由法拍,扣除已貸款金額後的餘款還是會還給繼承人。

 

由於金管會主委顧立雄現年60歲,就有立委就質詢顧立雄是否願意辦理「以房養老」,顧立雄則表示「未來會去申辦」。此外顧立雄還說,由於30年的貸款期限可能不足以養老,目前將要研議是否能將貸款期限延長。

原文網址:https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/money/60730

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