2018-11-29 09:55

▲▼美國房地產。(圖/資料照)

 

文/IRES Partners

2018年已經接近尾聲,這意味著一些購屋者開始展望明年的市場。很多人都有同樣的問題:2019年美國的房地產市場會是什麼樣子?明年房價會繼續上漲、持平還是下跌? 2019年是買方市場還是賣方市場?

2019年房地產市場可能會發生的4件事

房地產資訊網站的經濟研究主管表示,西海岸仍是最熱房市,考慮出售房產的業主可能會得到最好的回報。根據一份最新報告,舊金山、洛杉磯、聖何塞等加州灣區房屋銷售利潤中位數超過10萬美元,一些地區甚至接近30萬美元。全美房價最貴的聖何塞市,出售房屋的中位數利潤為29萬6千美元,當地平均房價為130萬美元。

售房回報最高的城市大部分都在西海岸。舊金山售房者盈利的中位數為22萬2千美元。在洛杉磯,中位數為13萬7千美元。接著是西雅圖,這個數字為12萬3千美元。後面是加州聖地亞哥,10萬8千美元。而在俄勒岡州的波特蘭,房主們售房平均收益為87,000美元。

緊張的供應和強勁的需求推高了全美房地產市場的房價,同時也給購房者帶來了挑戰。在2018年上半年,抵押貸款利率穩步上升,然後在初夏期間趨於平穩,這就是房產市場現在的狀況。但是未來會怎樣?雖然沒有人能夠完全準確地預測未來的住房狀況,但我們可以做一些有根據的猜測。

1、新建房屋增加

我們看到最近全美範圍內建築許可的增加,這可能導致2019年急需的新房建設的增加。

在2018年6月的一份報告中,全美住宅建築商協會(National Association of Home Builders)表示:「在2018年前4個月,全美發放的獨棟住宅許可總數達到了279,302份。與去年同期相比,增長了8.4%。」

但是由於在申請建築許可證和完成項目之間還會有很長一段時間,因此,2019年美國房地產市場可能會繼續遭受供應短缺的困擾,因為沒有足夠的待售房屋來滿足買家的需求。

▲▼美國房地產。(圖/資料照)

2、大多數市場仍然偏愛賣方而非買方

在2017年和2018年期間,庫存短缺影響了全美許多住房市場。在某種程度上,這一趨勢將持續到2019年。

當然,這些趨勢都可能因地區而異,但大多數城市目前的餘屋數量並不多,主要市場在西加利福尼亞、華盛頓和俄勒岡州。

3、30年期貸款的抵押貸款利率可能接近5%

簡而言之,抵押貸款利率現在比今年年初要高。專家們預計,到2018年底,抵押貸款利率將進一步攀升。

背景情況是:2017年大部分時間,30年期固定抵押貸款的平均利率徘徊在4%以下。在2018年初,它開始了持續三個月的穩步上升。在2018年7月6日,30年期抵押貸款平均利率為4.52%。這比1月份的第一周增加了0.57%。

顯然,現在的利率高於年初。問題是,之後的趨勢是怎樣?如果抵押貸款利率繼續攀升,2019年的房地產市場將會怎樣?

2018年6月,抵押貸款銀行家協會(MBA)更新了長期預測。他們預計,到2018年第四季,平均30年期抵押貸款利率將升至4.9%,2019年也將小幅上升,而房地美(Freddie Mac)的經濟學家最近也做出了類似的預測。

在2019年,房地產市場會如何應對利率上升?假設這一事件真的發生了,我們可以看到未來幾個月的房屋購買量會下降。但預計這不會對房地產銷售產生重大影響。

▲▼美國房地產。(圖/資料照)

4、美國大多數城市的房價將繼續上漲

考慮到目前的供需狀況,2019年美國大部分城市的房價很可能會繼續上漲。

Zillow的數據顯示,美國房價中值在過去一年上漲了8.1%。他們預計未來12個月房價將上漲6.5%。這一預測是在2018年7月發佈,也就是說,會一直延續到2019年夏季。

當然,這也因地區而異。一些城市的房價漲幅可能相對較小,而另一些城市的房價可能大幅上漲。最大的漲幅可能出現在需求強勁、供應短缺的房地產市場,比如太平洋西北部和其他一些地區。

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