張能政:協助落實公平正義的不動產估價師產業

作者:MyGoNews方暮晨
時間:2018-12-10
中華民國不動產估價師公會全國聯合會理事長張能政,協助落實公平正義的不動產估價師產業
中華民國不動產估價師公會全國聯合會理事長張能政,協助落實公平正義的不動產估價師產業
新聞摘要
  • 中華民國不動產估價師公會全國聯合會理事長張能政,協助落實公平正義的不動產估價師產業
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】中華民國不動產估價師公會全國聯合會理事長張能政表示,不動產估價師顧名思義就是對不動產價值進行評估,包含土地、建築改良物、農作改良物及其權利等,一般常見的估價需求包括不動產交易價值(買賣)、不動產開發價值(一般合建、危老改建、都市更新、聯合開發等)、不動產資產價值評估(企業資產價值、個人資產證明)、不動產權利價值(地上權、租賃權、土地重劃)、財產分配(遺產、夫妻財產、法人資產)、法院委託(不動產爭訟案件、法院拍賣等)、政府機關委託(協議價購、徵收、基準地),過去不動產估價師服務對象主要以法人、政府機關及法院機構為主,除了提供簽證報告書外也提供不動產的諮詢服務,近年隨著政府落實推動居住正義與土地正義,估價師與一般民眾關聯性也愈來愈高,如都市更新、危老改建及2012年政府徵收土地改採市價徵收等都與民眾權益有相當高的關連性。
 
張能政指出,不動產估價師法雖已立法近17年,一般民眾對於不動產估價師的認識仍然不多,不動產價值評估應由不動產估價師依法執行,如同公開發行公司之財報需由會計師簽證一樣,不動產估價師公會全聯會理事長張能政指出目前國內不動產估價師事務所共計209家,開業簽證不動產估價師共計409位,不動產估價師與律師、會計師、建築師等專業人士同屬於國家考試及格之高考證照。
 
張能政理事長指出估價師立法17年從業人數卻增加有限,主要係政府對於不動產估價師產業並未重視與積極輔導,與當時不動產估價師法的立法意旨有所悖離。舉例而言,2012年土地徵收條例修法土地徵收價格改採市價徵收,不再以公告現值加成方式認定,但法令規定市價評估仍由政府部門地價人員自行查估,各界多建言應委由公正第三人,即不動產估價師客觀進行評估,以維公平正義,但法令訂定上卻未獲採納;雖然這幾年公部門的地價單位已逐漸委託具公正第三人角色之不動產估價師評估,但土地徵收條例等相關法令迄今仍未修訂。
 
又如金融抵押貸款擔保品的評估,銀行法第37第1項及銀行法施行細則第5條規定,銀行對擔保品鑑價依銀行內部自行訂定的擔保品鑑價標準,未委託公正第三人進行評估,亦將使金融機構承受更大之風險,主要係因不動產買賣金額大,多數人購買不動產時都需向金融機構融資,金融機構其實是不動產市場最大的風險承擔者,因此,金融機構受不動產市場的影響甚鉅。
 
他指出,國內過去曾經發生過一些金融機關擔保品超貸之情形,例如2013年統源超貸案、2016年的華南銀行超貸案都是人為不法所造成的,金融機構自行決定擔保品價值及放貸金額,當貸款人為獲得較高的貸款金額時,更容易用各種不法方式致產生人謀不臧的結果。許多先進國家在經過幾次金融風暴後,金融機構抵押貸款擔保品估價也都建立委託公正第三人估價之制度,而國內金管單位卻遲遲無法進行這方面的改革,一直強調銀行也有相當豐富的資料及專業性,但真正要降低金融風暴的影響,獨立性更為重要。
 
政治大學地政系林左裕教授於2016年的海峽兩岸不動產估價學術研討會中,曾發表「各國不動產抵押貸款外部估價制度與金融穩定性」,指出各國在歷經2008年次級房貸風暴後,為解決不動產擔保品估價人員、估價結果及放款額度均由銀行全權決定,所導致金融機構與存款戶間之「代理問題」,各國紛紛修正不動產擔保相關準則。如美國房地美、房利美等機構簽署「房屋評價行為準則」(Home Valuation Code of Conduct, HVCC)協定,對於不動產抵押放款的估值與估價者角色都有所限制。在2011年4月1日,開始以「獨立估價要求」(Appraiser Independence Requirements, AIR)取代「房屋評價行為準則」以法制化的強制方式,藉由獨立估價要求,保護購屋者、貸款投資者及整體住宅市場。
 
國內不動產市場景氣在2013~2015年間達到最高點,但租金與價格比也降至最低點,以台北市來看年化淨報酬率在1.6%~1.8%間,比貸款利率還低,幾乎是全世界主要都市租金報酬率最低的,這也是國內不動產市場存在高度泡沫風險的警訊,影響未來金融機構與整體金融體系發展甚深。政府更應該在這幾年房地產市場發展開始遲緩時更加警戒與檢討才能建立一個良好的投資與市場環境。
 
不動產估價師為一個公正客觀第三人的角色,在自由市場裡買賣雙方透過協商達成共識形成交易價格,估價師或可擔任諮詢者;但遇到民間需要申購公部門土地時,卻常無法進行協商,因為協商對於政府機構的人員來說極具壓力,賣低了可能導致圖利之名上身,這樣的心態會導致出售單位寧願將價錢訂高賣不出去,也不願意低價售出的可能。
 
張能政理事長也指出目前民眾或開發商因畸零地、都市更新單元合併或因過去租地建屋向國產管理單位申請土地讓售,常有國產管理單出售價格過高之抱怨,這並不能怪罪於承辦業務人員,需要檢討的是國有非公用土地讓售價格決定方式的問題。
 
目前國有土地讓售雖訂有內部查估原則,但國有土地的出售對政府部門而言非為必要之事,再加上民眾案件申請數量眾多業務繁忙,難以審慎評估,加上查估人員多非專業的估價人員,雖然申購者可提出異議但無從協商或仔細了解,這確實讓申購人有投訴無門之苦。
 
對此,張能政理事長也建議國產管理單位可以善用不動產估價師,委託估價以訂定合理出售價格,若遇民眾認為申購價格訂價過高,也可允許其自行去委託估價,在就雙方提出估價的結果透過審議單位決定,公開透明才是解決方式。這制度的建立不僅可以用在公有土地出售也,可以用來解決目前土地徵收前協議價購的協商。
 
除了公部門的估價的問題外,近一年來內政部積極推動危老改建,這種小範圍的建物重建比起都市更新更加容易,加上簡易明確的獎勵容積對於舊建物的重建有很大的推動效果,尤其在高房價的六都明顯看到申請案件增加的趨勢。危老改建最大的好處就是地主與開發商之間達成協議即可申請建照,不必如都市更新經冗長的計畫擬定及審查時間,這政策對於老舊建物改建應有很大幫助。但無論大面積的都市更新或小面積的危老改建,主要的問題都在分配的協議上,不論開發商整合的案子或地主自行合意改建的案子,公平合理分配都是最重要。
 
內政部在危老重建條例中雖未如都市更新權利變換計畫一樣導入不動產估價師協助權益分配的評估,但張能政理事長也指出目前危老重建案子逐漸增加,也有不少的開發商為讓地主獲得較高的信任委請不動產估價師協助評估重建前地主間的分配比率、地主與開發商間的合建分配比以及重建後各層房屋合理市價;沒有開發商由地主自行整合改建者更需要尋求專業客觀第三人協助。
 
分配價值是重建最核心的課題,以地主與建方合建比而言,房價高的地區地主的分配較高,以台北市精華區來看可能達到七成以上;低房價地區則可能低至五成,這樣差異對一般地主來說恐怕難以判斷;另外,重建前後一樓價值及各層價值的差異?臨路面土地與內側土地之價值差異?每坪土地可興建成多少倍比的房屋面積?分配的公設比多少合理?這是需要有一位專家提供客觀諮詢與協助,不動產估價師正可以提供這樣的協助,地主和開發商也都可善用不動產估價師的獨立性及專業能力。
 
目前台北市不動產估價師公會為因應危老重建條例的推動訂有「第二號估價作業通則:台北市都市危險及老舊建物重建不動產估價報告書」,將危老重建價值分配的評估方式規定其中,也建議內政部在推動都市危老重建政策時也可以向重建戶或開發商推薦不動產估價師可以提供的協助,對於危老改建的推動相信會有很大的幫助。
 
對於不動產估價師產業目前的發展,張能政理事長認為主管機關並未好好善用這個專業證照來協助政府推動相關的土地政策,很多不動產估價師開業後以法院拍賣估價為主要業務,顯與其應展現的職能極不相稱,主管機關應該可以來省思的問題。以鄰近中國大陸、韓國及日本等國家來看,不動產估價師大量協助政府公示地價的評估、舊城市更新及新都市擴張開發,也規定金融機構貸款擔保品必須委外估價,估價師與公部門密切配合,對於相關政策的推動會有很大的幫助,全聯會也期待政府單位能再審思當初不動產估價師法立法意旨,增加估價師的法定業務,善用不動產估價師的「專業性」、「獨立性」及「客觀性」,一起為落實這個國家土地公平正義的理想而努力。

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