九合一選後房市動向怎麼看?
莊孟翰│理財周刊955期│2018-12-14 
當前房市景氣尚未好轉三大主要關鍵因素:

1.投資性產品尚未出清─新成屋對於房價威脅尚未解除

2.議價空間尚未歸零─目前議價空間普遍超過10%

3.實價登錄未必是實際交易價格─其間仍潛藏贈品等隱藏實際交易價因素


九合一選前有不少房地產業者將買氣遲滯歸咎於選戰氣氛緊繃干擾,如今選舉落幕,對於已衰退四年的房市景氣充滿期待,咸認最糟情況已過,激情過後將朝「價縮量增」方向盤整。

尤其近年國內經濟已逐漸改善,根據行政院主計總處公布資訊,估計今年經濟成長率二.六六%,GDP五九○九億美元,每人GDP二五○四八美元,消費者物價年增率一.四八%(一至十一月),失業率三.七一%(一至十月),外匯存底四六一四億美元(十一月底),且一至十月來台旅客人數亦高達八九二.三萬人次。此外,對於大家最關心的不確定因素,除美中貿易戰與非經濟因素地緣政治風險之外,最近由於台商回流態勢明顯,除普遍關心國內產業投資動向,對於工業用地與廠辦、商辦需求也較為殷切,其中尤以工業用地價格攀升,更引發各都會區房價是否連帶上漲之聯想。

因此,房地產業者普遍認為當前房價下修超過二成,加以經濟面也已好轉,在當前錢多利率低,再加上超額儲蓄連續五年超過二兆元,依往昔經驗,每當游資氾濫,房地產總是被列為首要投資工具,因此,即使購屋貸款受到限制,還是有很多資金足以投入,並帶動房價上漲。此一論述看似合理,卻未必符合當前市場景況與稅制環境之改變,亦即這波經由房價倍漲之後,除非長輩奧援,否則連一般中產階層也很難買得起房。其次,在囤房稅與房地合一稅實施後,想藉投資房地產獲利機會亦大幅降低,更何況人口變遷因素,也會導致市場需求逐漸降低。

至於今年下半年以來普遍熱議的房地產景氣動向焦點,大都集中在買賣移轉棟數是否超越三十萬棟議題,其實,有關這一點如就景氣尚未觸底、議價空間尚未歸零,加以明年公告土地現值將會調降之考量,一般民眾除非贈與,否則沒必要提早過戶,另外,除非公司作帳行情,否則也不會刻意進行買賣移轉,凡此都是今年全年買賣移轉數量不致大幅增加主要原因。

其次,如再就二○一四年囤房稅實施當年買賣移轉三二.○五萬棟,二○一五年二九.二五萬棟、二○一六年二四.五三萬棟、二○一七年二六.六萬棟加以對照,不僅自二○一五至二○一七年連續三年沒有超過三十萬棟,二○一六年更創下二十五年新低,如再就今年一至十月二十三萬棟之數據推算,全年買賣移轉應介於二十七至二十八萬棟之間(請參閱附圖一)。

另外,如再就二○○九至二○一八年開工、建照與使照戶數(附圖二)加以對照,很明顯三者同時呈現反轉增加趨勢,其中尤以建照數量增加二九.六七%與開工數量增加二九.一八%幅度最大,揆其原因,實與土地持有成本之利息與稅負息息相關,並非預期景氣看好。至於使照僅增加五.九五%相對較少,則係銷售欠佳,工期拉長,以免完工後馬上面臨房屋稅劇增問題,其中又以豪宅幾乎所有稅負包括房屋稅、地價稅與契稅等,都是影響三者緊密連動主要關鍵。

「量先價行」一向就是房市景氣是否反轉復甦最直接的觀察指標,而這也正是當前大家這麼關注買賣移轉數量變動趨勢之主要原因。

由以上分析可知,未來如僅就內需而言,每年買賣移轉數量超過三十萬棟的機率愈來愈低,惟仍應格外注意外來需求對於價量之影響,例如由北京萬通地產集團投資位於新北市淡水小坪頂的「萬通台北2011」豪宅大樓,當時就有超過三成約五十六戶由陸資購置,姑且不論是否危及國安,其最受關注焦點在於原本一坪二十多萬元滯銷建案,一躍而創新高價至四十多萬元,如今讓我們備感憂心的是九合一選舉後,居然有好幾位縣市長當選人喊出「九二共識」口號,難道我們不擔心香港房價屢創新高的痛苦經驗在台重演?

另外,最近美中貿易戰未歇,加以全球肥咖條款(CRS)也已上路,引發據估計將會有十兆元以上海外資金回流之熱議,姑且不論是否如業者所言,將帶動營造、建材等相關產業,並且未來頂級豪宅也將順勢看漲;惟無論如何,政府當務之急應是趁此房市景氣低迷之際,預先擬定因應措施,俾免再度引發房價飆漲之層層疑慮。

 

 
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莊孟翰
前淡江大學產業經濟系副教授
德明財經科技大學客座教授
中華民國不動產交易安全策進會第二、三屆理事長
理財周刊總編輯

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