房市景氣轉折十大研判指標之解讀 ─新成屋降價求售與預期心理的爭戰
莊孟翰│理財周刊955期│2018-12-14 
Q九合一大選落幕,部分報章媒體認為選後隨著不確定因素消弭,加上中美貿易戰加劇,台商陸續回台購地建廠,就足以推升目前積弱不振的房市景氣。不過,今年十一月買賣移轉棟數月減二.八%,年減一.八%,顯示房市景氣仍在持續下滑,預期房價還會再下跌,大部分民眾也都還抱持觀望態度,整體而言並未明顯出現回溫跡象。因此,想請教莊教授,現階段研判景氣是否落底,有哪些先行指標可以觀察?

A:翻開《住展雜誌》檢視北北基與桃竹的預售及新成屋數量、房價起伏變化,不難發現各區房價不論是小坪數住家或大坪數豪宅,新成屋、預售屋與中古屋都至少有兩成跌幅,其中,甚至有大坪數的標價與實際交易價,一坪落差竟高達五十萬元,小坪數雖相對抗跌,惟開價也早已下修,不過藉由標價與實際交易價的落差,亦可了解當前房市景氣仍只是緩步邁向谷底,實際上並未真正觸底。

購買力不足 預期下跌心理依舊 

─房市短期難回溫


雖然有不少人認為選後交易量有機會放大,也有人認為房價已止跌,即將觸底反彈,不過想要深入了解當前景氣是否觸底,首要觀察指標仍是購買力與房價誘因夠不夠。



二○○三年之前房價相對低廉,因此購買力也較強,惟二○○三年迄今,雙北房價漲幅超過一倍,但薪資所得卻沒有大幅成長,一般民眾購買力相對不足。

由過去的房價起伏觀察,歷次都呈大漲小回走勢,然而這波房價卻在亮麗的經濟成長數據中逐漸衰退,原因何在?事實上,過去房價偏低,另外GDP也經常超過五%甚或更高,反觀現在要能超過三~四%就相當不容易,甚至還出現過負成長。

上波房價高峰,始於二○○八年金融海嘯過後,各國祭出QE(量化寬鬆),房價便在資金行情中跟著水漲船高,而在此期間,投資客不斷炒高房價,二○一二至二○一三年出現「秒殺」失控過熱行情,為恐泡沫化危機再現,政府不得不使出鐵腕降溫,也因此在二○一四年七月一日推出囤房稅之後,二○一五年房市景氣隨即急轉直下。

雖然目前國內依舊處於錢多利率低相對有利的投資環境,加以超額儲蓄已連續五年超過兩兆元,除美國升息、中美貿易等不確定因素外,房價持續下滑的關鍵問題在於「預期下跌」的負資產心理,因而要觀察二○一九年是否有機會反轉向上,可就以下十大指標逐步追蹤觀察研判(詳請參閱附圖)。

一、預售屋量減價跌



復甦流程:價量齊跌→量先價行→價量齊揚


要如何研判景氣反轉向上,首先,一向被視為領先指標的預售房價要先止跌,然而要如何才能算是止跌?最好情況當然是「價量齊揚」,但目前依舊是「價跌量下」,此一情況自二○一五年迄今都是如此,尤其是景氣熱區的板橋、新莊及淡水等重劃區,更出現預售屋屢創新低之破壞行情價格,或是新成屋打折出清等廣告,相對過去景氣榮景,量價同步向上的景況大相逕庭,另外,去年新莊產業園區的工業用地,甚至出現帶照求售廣告(詳請參閱附圖),由此顯示當前市場景氣尚未止跌回溫。

二、新成屋去化遲緩

─大量新成屋競價求售
 

二、三年來房地產報紙廣告數量大幅萎縮,電視廣告更少之又少,且大都以新成屋建案去化餘屋為主,例如台北市萬華區的「全○○峰」、中山區的「大直○○」、士林的「圓山○○院」、淡水紅樹林捷運站附近的「紅樹林○○」、「○○山海○」等,雖然有些建案已持續刊登一年,並且房價愈賣愈低,惟尚未全部出清,主要原因大都是產品區位、價格定位與大坪數規劃錯誤所致,至於長期滯銷之主要原因仍在於景氣每況愈下!

根據營建署統計數據,全台過去五年內完工,大約七.四五萬戶新成屋尚未去化,且呈現逐年累增情況,由於累積數量愈來愈多,建商持有成本愈來愈高,加以房價依舊呈現下跌走勢,因此,建商無不使出渾身解數,企求儘速去化,由於景氣與四年前大相逕庭,房價愈賣愈低,影響所及,對於舊建案普遍採取出清存貨策略,惟仍未出現大量購地補貨情況,由此可見景氣依舊處於低迷走勢。現階段由於一般皆預期短期內景氣難以反轉,因此,多數建商都會採取「333行銷策略」,亦即在預售、建造及完工階段各出售三分之一,雖然景氣好時建商總會選擇以最快速度結案,再購地開發新建案,但這種情況目前並未出現。

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