李同榮│理財周刊957期│2018-12-28 
二○一八將畫下年度休止符,全台房市上半年呈緩跌態勢,下半年呈止跌跡象,展望二○一九年房市表現,多空各方針對市場利多利空因素各有解讀,最大共識就是市場不會有明顯的漲幅與跌幅,這種市場氛圍,其實就是房市將進入盤整的跡象,六都各季呈現的漲跌都將非常有限。然而二○一八下半年六都房價的季線幾乎都已呈止跌走勢,二○一九上半年若沒明顯跌勢,就可證明二○一八年全台房價已全面止跌。而止跌後的房市將進入「以盤代跌」的走勢,至於多久能脫離盤整期,端看市場基本面,也就是說房市未來兩年發展趨勢,重新回歸到市場基本面的表現。

影響房地產市場基本面的因素,包括供需問題、經濟成長、房價所得比、利率、匯率、稅率、貨幣供給、投資意願、物價指數、外貿內需表現、國際油價與金融表現……,此外要注意的是國內外重大政經事件發展。茲就各項影響房市的基本面指標分析如下:

(一)房市供需問題:餘屋待消化,剛性換屋需求待刺激

市場自二○一四年下半年反轉向下以來,四年空頭累積待消化餘屋全台高達八萬戶以上,所以在止跌市場中才會發現,中古屋中低總價在小漲,支撐市場止跌,而新成屋仍在殺價讓利,預售屋還在縮小與新成屋的價差,進場購屋者多是累積已久的換屋剛性需求者,未來兩年建商若持續大量推案,新成屋不殺價讓利就會影響餘屋消化,更會影響盤整期。

(二)經濟成長問題:除非政策大放利多,經濟成長仍維持平穩

今年經濟情勢各季表現「每況愈下」,前兩季經濟成長率還有三%,第三季明顯下滑,第四季面臨能否保二,因為全球貿易成長開始逐步下滑,此外,中美貿易大戰不確定因素也是影響全台經濟成長的主因。二○一八年執政黨選舉大敗,若政策能回歸重視經濟發展,大展利多,引進製造業回流,擴大內需,經濟成長率才有好的表現,否則將陷入保二的窘境。

(三)房價所得比問題:核心問題非「房價」,在於「所得」

今年台北市房價所得比仍高居十五倍,房價所得比的定義是「中位數住宅總價」除以「家戶年可支配所得中位數」,代表需花多少年的可支配所得才買到一戶中位數住宅總價,數值越高表示房價負擔能力越低。一般人怪房價高漲卻忽略物價上漲,其實房價所得比問題不在於分子的「房價」,而是在於分母的「所得」,依主計總處發布「實質經常性薪資」僅三八一二二元,歷經十八年來,實質薪資所得還是不及民國九十年的水準,這才是房價所得比偏高的核心因素。

依據台經院研究報告指出,軍公教年改對於全台一年可支配所得至少減少四百億元,不僅影響民間消費,更減少軍公教退休規劃中的投資,也將對房地產首購市場產生不良影響,老年人協助年輕子女購屋力道削弱,年輕人所得未增,當然影響首購的購買力至少達一○%以上。

(四)利率、匯率、稅率問題:利率平穩,匯率動盪,稅制待修

升息問題一直是二○一八年購屋大眾關切的議題,筆者在年初一再強調,近兩年台灣沒有太大的升息條件。事實證明央行召開今年最後一場理監事會議表示,觀察幾項升息指標,包含消費者物價指數(CPI)年增率、金融業隔夜拆款利率等,都未出現明顯走高,顯示目前缺乏升息條件,因此央行決定利率連十凍。

有關匯率問題,筆者預測二○一九年因中美商戰影響,股匯市將會動盪不安,尤其股市表現更會影響資金動能,中美商戰對房市間接不利影響將逐漸顯現。

至於稅率問題,雖然不動產業者一直主張房地合一稅減輕問題,筆者認為房地合一稅是一個非常離譜的稅制,一來並未真正房地合一課稅,二來也無法為政府帶來稅收增加,其實房地合一稅的利空已鈍化,就算廢除,對房市僅有短暫心理因素影響,房市的稅制干擾因素存在於不合理的仇富房屋持有稅制,政府沒有重新檢討,對房市發展永遠有負面影響。

(五)貨幣供給額與投資意願問題:台灣不缺資金,缺乏的是良好投資環境與對政府的信心

台灣貨幣供給額近年維持平均年增率約五.四%,近年來在金融自由化與國際化的趨勢下,資金移轉迅速,定期性存款與活期性存款間之移轉趨於頻繁,造成M1B年增率變動幅度擴大,呈現不穩定現象,亦使其作為貨幣政策之指標性受到明顯影響。但從台灣超額儲蓄率平均約二.五兆元,平均約達GDP的一四%,顯示台灣並不缺乏資金,缺乏的是良好的投資環境與對政府的信心,未來租稅大赦若能啟動,引導更多資金回台投資,對台灣經濟發展會有相當巨大的影響。因此,二○一九年政府的經濟政策將決定國人對台灣的投資意願與信心。

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22373179400&AType=1

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