2013年7月27日 星期六

你知道「房價指數」是什麼嗎?

台北市副市長張金鶚新官上任三把火,除了提出住宅健檢、「禁口令」等新措施之外,又推出了第一個官方版的台北市房價指數,因此最近媒體上、網路上討論房價指數的聲音變多了,看到這麼多的討論,有些似是而非,有些一知半解,但是在台灣有誰懂房價指數呢?有誰做過房價指數呢?說白一點房價指數究竟是什麼呢?讓我這個國內第一個製作房價指數的「始作俑者」,不得不跳出來說幾句話。
 
房價指數是什麼?不去掉書袋簡單的說,就是將現在大家熟悉的單價每坪多少萬元的觀念,轉換成多少個點數,就有如股票市場上個別公司的股價是多少錢,但還編製了台灣股價加權指數(總指數)及個別產業的股價指數,或許有人會認為已經有絕對值每坪多少萬元的數據就好,幹嘛還畫蛇添足,花費人力物力去做房價指數呢?
 
製作房價指數有三大理由
 
製作房價指數有幾個理由,一、由於指數是世界共通的語言,有了房價指數台灣房市才可跟世界接軌。過去常有老外問我,台灣不是常常講要吸引外資到台灣投資、要跟世界接軌,為什麼很少看到有外國的大企業來台灣投資房地產呢?我說其中有一個關鍵因素,那就是老外看不懂台灣的房價地價,你跟老外講這個地方或是這個個案每坪多少萬元,他馬上愣在那邊,不知你在說什麼,要等你去換算半天之後,他才有聽沒有懂的點點頭。反之,你若跟他講房價指數的變動如何,他就一清二楚了。
 
二、房價平均數無法克服房地產的異質性問題。現在大家都熟悉也都接受房地產業者所傳達的台北市平均房價多少,信義區平均房價多少的說法,但是你若仔細去看這些平均數的變化,其變動是很大、很不規則的。因為平均房價可能是不同屋齡、不同產品(透天、公寓、電梯大樓等等)、不同樓層等產品加總起來平均的,有人常戲稱這就有如芭樂、蓮霧、西瓜、香蕉等加總平均是什麼?答案是綜合果汁。當然這是則笑話,但平均房價就有這樣的問題,無法克服房地產異質性的問題,房價指數就是要解決這樣的困境。
 
三、房價平均數樣本數偏差誤導真實情況。譬如說大家熟悉的台北市信義區,它涵蓋高房價的信義計畫區及較低價的吳興街、莊敬路、福德街等老市區,可以說是一區兩個世界,假設四月份市場成交樣本數都落在信義計畫區,老市區僅有一兩個成交案件,可以想見四月份信義區的平均房價必然在每坪100萬以上,接著五月份的成交若都集中在老市區,信義計畫區幾乎沒有豪宅成交,五月份信義區的平均房價可能就會出現每坪70多萬的數字,不知樣本數分布的人可能就會據此分析,信義區五月份房價下跌接近三成,但這是實情嗎?實情搞不好是房價是繼續上漲呢!房價指數的功能之一就是希望能夠扭轉這樣的數字誤判。
 
由於房價指數是國際共通的語言,因此早在1998年我在任職公司的授權下與美國西維吉尼亞大學的周昆博士合作製作了台灣第一個房價指數,比後起的國泰房地產指數及台灣房屋指數都要早,目前該指數也是唯一被全球最大房地產統計數據網站「全球房地產指南」(Global Property Guide)所引用的台灣房價指數,是外國人了解台灣房價變動的唯一指標。
 
全球最早做房價指數的是美國的Case–Shiller Home Price index,1980年代初就對外發表了,後來該指數被S&P標準普爾公司所收購,該房價指數是以重覆交易法(Repeat Sale Method)製作,用以反映一個地方房地產價格的變動趨勢和變動程度,後來世界各國也紛紛仿效推出當地的房價指數。
 
台灣也是如此,但是在美國房產交易統計及資訊透明度高,所以Case–Shiller index可以用穩定度及信度較高的重覆交易法,其他國家(包括台灣)因為市場交易沒有那麼頻繁,加上實價登錄資訊較為落後,大多只能用特徵價格法(Hedonic Price Method)來製作,甚至是用「土法煉鋼法」(外人不知的方法)製作房價指數,因此就鬧出以下的一些笑話。
 
房價指數鬧笑話
 
譬如信×房價指數,你若認真檢視其中某一季度房價指數,會發現雙北市、台中市個別房價指數跌,只有高雄市小幅上揚,但是所謂的台灣總指數卻是上揚的,這從常識判斷就知有問題。
 
另外,還有台×房屋房價指數,隨便舉2010年第三季與2009年第三季指數變動為例,竟出現年成長率台北市27.5%、桃園縣18.6%、台中市16.2%、高雄市19.5%,全台灣年成長率16.5%的情形,只要對近幾年房價稍有一點敏感度的人大概都會質疑,即使近幾年國內房價持續上漲,但是有可能一個年度之間漲幅近兩成、甚至超過兩成嗎?高雄近兩來房價才明顯補漲,2010年可能一年漲一成九嗎?我想連負責製作的「專家」都會質疑吧!
 
當然,還有國×房地產指數,該指數製作到現在,恐怕還沒有多少人看懂該指數的全貌,因為它根本不是正統房價指數的製作規格,第一、先天上預售個案的樣本數就有限,而且十分分散,所以不管是用什麼統計方法,出現上述誤差(bias)的情況就難免,況且國外也沒有這樣的房價指數(因為沒有預售屋);第二、它不是實際成交價,參考價值就更令人質疑,何況它又弄出個可能成交價指數、開價指數,更讓人看得霧煞煞;第三、就是畫蛇添足,譬如銷售率,在房屋市場上是大家都看得懂的統計數據,該指數卻又弄出個30天銷售率指數,真的是有深恐別人看得懂該指數的意味,以顯其高深莫測,當然也是要讓委託業者覺得重金的委託案是值得的。
 
現在台北市政府已經率先推出官方版的房價指數,據了解,中央層級的內政部營建署也將推出全國各縣市的房價指數,兩者都是以實價登錄為database,而且據了解都委託給同一組人馬來做,未來統計模型跑出來的房價指數,營建署版的台北市房價指數及台北市版的房價指數會不會一樣呢?如果不一樣,那表示研究方法有問題,會讓市場資訊更混淆,如果結果是一樣的,那何必重複花納稅人的錢,這也是將來兩個官版房價指數出來後可能衍生出的問題及批評吧!

原文網址http://victor-chang.blogspot.com/2013/07/blog-post.html

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