2019/01/15 13:40
 

 

 

透天等單價較高的產品,銀行鑑價可能會低於成交價。陳恒芳攝

透天等單價較高的產品,銀行鑑價可能會低於成交價。陳恒芳攝

一些不肖仲介誘使買方快速做決定、簽約的話術之一,就是跟他膨風貸款成數,有的聲稱可貸到8成5、甚至9成,地政士指出,房仲連你的收入、信用狀況都不知道就信口開河,當然不能亂信,「通常是高收入、500大企業、公教人員或師字輩,較有機會拿到8成。」
 
所謂的貸款成數有一點也很重要,它指的並非「成交價」的貸款成數,而是「銀行鑑價」的貸款成數,銀行鑑價通常比較保守,會參考實價登錄平均行情,如果購屋價格遠超過當地行情,就會出現銀行鑑價、購屋實價差很大的狀況。
 
正業地政士聯合事務所地政士指出,愈是高價的產品,鑑價金額愈容易不如預期,如1樓店面、透天、豪宅等,因銀行對這類產品較為保守,參考實價登錄時,會取最低的金額,通常會低於實際買賣價。現在房市景氣不佳,一般住家也常見鑑價金額低於買賣價格,除非借款人條件好,才可以彌補過來。
 
影響貸款成數的參數除了房屋地段、小環境、屋況,也包括借款人的條件如職業、信用等,群義地政士聯合事務所地政士謝正男表示,若非高收入的500大企業、師字輩,只是一般公司職員甚至業務等,對自身評估抓7成為佳,這是最普遍的成數。
 
若真的財務吃緊又想買房,是否能在合約中加註「若未達預期貸款成數就解約」?謝正男坦言:「通常屋主及仲介不會願意冒著浪費時間的風險,配合買方這麼做,比較務實的做法,是買方確定要購買該戶後,請銀行去鑑價,就會有精確的數字。」
 
若想提高貸款成數,除了房貸,還是可以在多增加「信貸」、「修繕貸款」,但信貸利率高,通常很少人會在買房使用,而修繕貸款則有最高80萬元的限制,率也會比郵儲利率高1.137%,最長分15年償還,對於預算實在不足的人,仍可參考。(洪子恩/台中報導)
 
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若只是一般公司職員甚至業務等,對自身的房貸評估抓7成為佳。資料照片
若只是一般公司職員甚至業務等,對自身的房貸評估抓7成為佳。資料照片
地段愈佳,銀行願意提供的貸款成數也會愈高。陳恒芳攝
地段愈佳,銀行願意提供的貸款成數也會愈高。陳恒芳攝

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