2019年房市走勢? 景氣循環關係圖說分明 ─景氣循環環環相扣
莊孟翰│理財周刊960期│2019-01-18 
Q二○一九新的一年,有愈來愈多人關心自二○一五年房市景氣衰退至今已歷經五年,是否會隨著九合一大選不確定因素落幕,以及中美貿易摩擦台商回流的利多,逐漸露出曙光。

另外,也有不少人對於現任高雄市長韓國瑜所提出的陸資來台,以及兩岸問題對房市的影響多所質疑。請教莊教授,新年度的台灣房市景氣是否能走出有別於以往的新氣象?


A:房市在景氣持續向下階段,去年第四季建照、使照反向增加,主要原因在於建商的土地持有成本逐年增加,加以景氣未必快速好轉,因此,不得不加緊腳步申請建照、使照俾便邊蓋邊賣,不過在買賣移轉數量方面則是呈現下降趨勢,價格也較高峰時期下跌超過兩成。

過去景氣榮景時價量齊揚,不過截至目前為止尚未出現這種跡象,以下藉由景氣變動流程關係圖來觀察市況轉換,包含推案量、銷售率、交屋、購地、產品定位、價格定位等,各個環節都是環環相扣,可藉由其間的交互轉換研判未來景氣走勢。

(1)推案量增減:數量與金額變動

─北中南預售屋與新成屋占比?餘屋增減?

─建商、地主、投資客釋出競價求售?

─代銷公司包銷意願是否轉強?


從數量及金額觀察,猶記得二○一二、一三年「秒殺」階段,當時北台灣預售屋推案量一路攀升至一兆一千至一兆三千多億元,且銷售率幾乎都接近八成,不過,二○一四至二○一八年期間已向下反轉至約僅七、八千億元,銷售率亦降至三成以內,這是最近幾年房市所遭遇到的現實面,過去景氣好時價量齊揚,現階段則是價量齊跌,北中南都面臨同樣的難題。



過去高雄某家第一品牌建商,建案一向以中、高價位為主,惟自推案到交屋大都須歷經五年才得以完銷,即便目前房市幾乎都讓利競銷,也只有品牌信譽較佳的公司才可能堅持不降價,此一策略之對錯可由交屋後的居住水準與口碑見證得知。

這波價量變動的分界點為二○一五年,如再由往昔一向都是北部先漲後跌,中南部後漲先跌情況加以觀察,再彙整去年九月住展雜誌一五五七個建案中,新成屋占三分之二,預售屋占三分之一,由此預估未來餘屋數量只會越來越多,供需關係失衡也將陸續反映在價格上,包含板橋地區去年已經出現新成屋價格低於預售屋的建案,如再不願降價求售,未來餘屋數量將會累積越多。

過去預售建案大都委託代銷業者,不過當銷售率下降,新成屋越來越多,除建案採純企劃,甚至連房仲業、建商、地主也開始競價求售,尤其一旦投資客也加入競銷行列,價格勢必越賣越低。

至於景氣有沒有好轉,也可以觀察代銷業者是否願意包銷據以判斷,根據過去秒殺階段,建商甚至連接待中心都可以省掉,並且還有只搭建一個接待中心就可連賣三、四個工地,甚至也有建案仍在籌備階段,現場只放置貨櫃屋,安裝幾支電話,居然也能快速完銷。在此情況下,房價必然越炒越高,惟現階段代銷公司已不再以包銷為主,由此顯見景氣依舊低迷。

(2)銷售率多少:是否潛藏投資客搶購助漲因素?

─30%.50%.100%的解讀密碼?

─廣告量:電視、報紙、夾報、DM信箱投遞、交流道發放、路邊舉牌?

─讓利:退佣、贈送車位、裝潢、家電?




銷售率直接影響建商後續的購地意願,通常建案推出後一個月內,如銷售率可達三○%,且購買者大都為在地客戶,顯示產品定位及價格定位正確,建案完銷可期,惟若多為外來客層或非以自住為主,通常多為投資客,這其中就會潛藏景氣衰退的違約風險。

其次,如推案後三個月內銷售率達到五成,幾可斷定建案立於不敗之地,也就很容易再推進到七成,此時就有可能限縮議價而提高獲利,百分之百完銷的機率也相對提高。過去秒殺階段曾出現一日三價情況,如今則是降價未必完銷。

另外,銷售率與廣告量息息相關,包含電視、報紙、夾報、DM信箱投遞、路口、交流道發放、舉牌等。此外,高銷售率也常隱藏著讓利、退佣等情事,其因在於建案未再委託代銷公司,例如一千萬的房價可能退佣五十萬元,不過這都只是為讓利找藉口,而這也正是景氣並未好轉的最佳佐證。

現階段雖有少數建案百分之百完銷,惟大都是好地段、好產品再加上品牌信譽加持有以致之。

(3)交屋情況:順利與否?

─100%交屋?寧願被沒收15%違約金?

─法拍:二拍、三拍?


通常在景氣階段建案完工遲未交屋,大都係節稅規劃考量,一般而言,完工後儘速交屋理所當然,現階段則是買方寧願被沒收總價一五%的違約金,也不願交屋,原因何在?這即表示房價下跌幅度早已超過一五%。

另外,景氣遲未好轉,已有少數資金周轉不靈的建案遭到法拍,包含樹林、桃園、林口、新竹等地,過去景氣階段通常都能在一拍就拍定,現階段景氣欠佳,即使三拍也未必拍定,景氣好壞法拍市場嗅覺最靈敏! 

(4)儲備土地原料:熱絡與否?

─高價搶購?北中南時間落差藏玄機? 

─由建地炒到農地,景氣紅燈再現?


市場到底熱不熱絡,多數人以為高雄市長高舉陸資來台置產的旗幟,能成為下跌房價中的浮木,但根據市場實務現況,高雄現有餘屋去化依舊遲緩,整體房市景氣也沒有因此好轉,至少短期現況尚未改變。過去房價高峰時期,除建商積極儲備建地之外,投資客搶買農地的情況也已絕跡。

值得注意的是,某些小型建商以「帶照出售」方式變賣土地,例如去年新莊產業園區捷運站附近就有「帶照出售」的工業用地登報出售,因此,就土地交易是否熱絡角度加以觀察,就可直接以買菜是否附蔥的方式,研判未來發展趨勢。其次,土地交易如係由「北熱南冷」逐漸轉變為「南熱北冷」,即可據以研判景氣即將結束。

(5)產品定位:坪數大小暗藏玄機

─「彭淮南防線」的警示,高價豪宅備受矚目


正常情況下中等坪數最容易被市場接受,通常為三、四十坪,不過其後因公設比越來越高,同樣居住空間坪數相對增加,景氣階段四十五坪三房產品也變得炙手可熱,另一層次的大坪數產品價格也因此跟著水漲船高。隨著逐漸攀升的房價,二○一二年甚至傳出大安森林公園對面的「勤美璞真」一坪三百萬元的天價,引起當時央行總裁彭淮南高度關注,另外,二○○八至二○○九年,也有頂新魏家僅以一%自備款,大買九戶「帝寶」,為免房市陷入「硬著陸」,一般遂將每坪三百萬元封稱為「彭淮南防線」。

值得注意的是,一旦建案同時出現大中小坪數同時存在,即表示市場景氣處於混沌不明狀態!

(6)價格定位:單價與總價

─大坪數、中小坪數,其來有自


坪數大小係由價格高低延伸而來,景氣階段價格越賣越高,雖然其中也有某些「魚目混珠」的假豪宅案例,當時在大安區就曾出現約五、六十坪,每坪價位落在一四○至一五○萬元的建案,非豪宅卻以豪宅的價格出售,造成當初購買的人大都被套牢。

另外,有些建案則是產品定位出問題,曾有一建案規定購屋者須大、小坪數搭配購買,例如五、六十坪搭配三十坪出售,這顯然是產品定位錯誤,然以這樣坪數的總價如落在四千多萬,拋到市場上還是乏人問津。

依正常的市場結構,一般民眾買房初期大都以小坪數為主,其後再依實際需要越換越大,這是在房價不漲前提下的情況,不過十年來房價漲幅高達一倍,在薪資所得增加有限情況下,換屋成為一種奢求,現在則是到了連小坪數房型都買不起的窘境,市場交易遲滯,下濾作用失靈,缺乏流通的市場,未來勢必面臨更加嚴峻的考驗。

(7)其他

─承包商也有屋可售,紅紙條「租押售」並列?

─以建照、使照、買賣移轉增減衡量景氣失準?


現階段常見建商將工程發包給營造廠,還附帶換屋條件,顯示景氣未見好轉,建案餘屋累增,承包商也只好以易屋方式折抵部分工程款,再回頭與工人商量降低薪資,由於一般皆已體認到景氣不可能在短期內好轉,為免工作中斷,通常大多數工人都會願意共體時艱。而承包商取得房屋後再想辦法出售,最常見者例如建商以八五折價位讓與,承包商再以八折或七五折轉售,經由此一途徑解套。 此外,不難發現「租押售」的招牌高掛,當屋主賣不掉或不願低價出售,就以租賃方式只收取高額押金,再以押金利息抵付租金,此一情況以精華商圈店面較為常見。

另外,有些資金雄厚的建商開發大型社區,以養屋方式暫時保留一樓店面出租,待大量人口進住或引進量販店之後再伺機高價出售,不過,現階段榮景不再,養屋情況已不復見。

至於為何在景氣下行階段,建照及使用執照反而增加,其因在於土地成本的利息壓力,因此,一般都希望能夠趕快推案,以求全身而退,未必代表景氣好轉。

大U型或L型走勢?

─檢視各環節反轉跡象,答案盡在不言中﹗


上述各流程都是環環相扣的因果關係,要探究景氣轉折與否,就得仔細加以檢視,一般來說,往昔台灣房市在景氣循環過程大都是「漲多跌少」,如據此檢視二十年來中國房市幾乎都是「只漲不跌」,其間必然潛藏諸多不可預測的風險。通常三至五年的景氣循環較容易管控,如果不景氣拖延到五至十年,就很容易步入L型陷阱,這也正是日本目前所面臨的窘況!

反觀台灣買賣移轉從二○一五年二九.二五萬棟,二○一六年二四.五三萬棟到二○一七年二六.六萬棟,再到去年約二十八萬棟,很明顯的沒有大幅增加,因此,目前應是逐步朝大U型谷底盤整,至於會不會邁向L型,除檢視各環節是否開始反轉,還須視下濾作用與人口變遷如何因應而定!

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