李同榮│理財周刊961期│2019-01-25 
高雄韓國瑜市長一上任就提出很多創新想法,包括觀光局各項推動觀光的創新政策,諸如愛情產業鏈、每月名人代言、發行高雄幣…等,以及放寬陸資買房政策也都引發各界爭議。但政策尚未具體擬定,就遭到在野黨的反對與質疑,這樣會扼殺很多創意的政策,容易讓政務官回復過去多一事不如少一事的消極作為。

※培養具有創新求變的施政團隊,才能促進城市治理的永續發展

其實,放寬陸資買房政策不是完全不可行,前提是韓政府要聚焦在人才、技術、投資需求上,加上完善配套措施,就能防範假投資真炒房現象發生。

筆者一直認為,施政方針不能因噎廢食,怕熱就不要進廚房,否則就只會扼殺創意,無所作為。任何一項創新政策的構思發想,都具有點火引燃的效應,偉大的建設目標都是來自無數創意匯集、構思、設計、可行性評估、執行、修正…等等政策流程串連而成,我們不能因為創意思維所附帶的禁制因素而放棄集思突破的解決方案,我們更應該鼓勵政府有勇敢創新作為,不宜因為大小困難因素而因噎廢食,放棄美好的遠大願景,只有努力培養具有創新求變的施政團隊,才能促進城市治理的永續發展。

※要解構炒房的主要背景因素並加以防範,而不是針對陸資、外資或台資選擇性對象防堵

開放陸資買房議題,的確容易直接聯想「陸資炒房」,但我們必須探討「炒房」的背景因素是什麼,才能一邊有效防範房市炒作,一邊又能促進人流與金流的有效投入城市建設。

筆者認為構成炒房現象,主要有五大背景因素:

(一)高度經濟成長率所帶動的房價飆漲

從房價上漲因素基本面探討,經濟成長率高的國家,人民生活水平提升,尤其是新興國家,經濟成長率持續在六~七%以上,且國民所得持續上升,房價就具有推升動力。

(二)貨幣強勁貶值與升值所引發的熱錢效應與保值心理

貨幣供給額年增率過高且貨幣持續貶值的國家,游資過多就會激發民眾保值心態,搶進房地產,而匯率勁升熱錢流入,引起資金氾濫也提供房市炒作誘因。

(三)利率偏低所被利用的短線槓桿操作

在低利率環境下,持有成本降低,若再加上資金氾濫,容易操作槓桿效應,也是炒房的最佳環境。例如二○○九至二○一四年台灣遺贈稅降低、二○○八至二○一四年的美國QE量化寬鬆,都是為了解決金融風暴實施資金寬鬆政策,卻造成房價炒作空間。

(四)稅制政策不合理所引發的助漲效應

持有稅制的不合理也是短線投機有暴利可圖的主因,在房價上升趨勢線上,自住稅制加重成本轉嫁,重複多戶買賣稅制未合理加重,同時又是在資訊不透明的環境,就容易讓短線投機者以低成本高槓桿操作方式,短線買進賣出獲取炒作房產的暴利。

(五)房價基期低所吸引的低投資風險操作

房市處於技術循環的低檔,在沒有泡沫危機下,房價基期低,較有推升與炒作空間,但若在房價高檔反轉向下的循環中,一般都是自住的剛性需求環境,房價就較沒有炒作空間。

※人才、資金進不來,三千億債務還不了,高雄如何發大財?

根據財政部公布,截至二○一七年底,高雄市一年以上債務為二四一六.○七億元,未滿一年債務為七一.三八億元,公共債務法規範債務合計二四八七.四五億元,另外自償性債務三○二.九四億元,合計總債務超過三千億元。

高雄市在野黨緊追韓國瑜對九二共識內容及立場和態度,並彙整韓國瑜打造「全台首富」十一個政見,包括太平島挖石油、十年五百萬人口、愛情產業鏈、賽馬場…等,質詢這些政策在四年內如何做得到,尤其認為開放中資買房就是「炒房」。
筆者呼籲,所有創新的政策都需要檢驗可行性並做適度修正,若在具體政策出爐前一味反對,對高雄市政發展一定會有負面影響。高雄市政發展若不創新思維尋找財源,仍然持續不斷增舉新債還舊債,不但永遠還不了債務,人進不來,錢進不來,當然,高雄不可能發大財。

※陸資買房總量調控,有效防範炒房,人才錢財進得來,高雄就會發大財

筆者認為,若能提出有效防範炒房配套政策,開放大陸技術人才與資金進來,並以投資移民方式開闢重劃特區,把大陸最具代表性的區域、景點、文創、商品…等特色移植到特區,帶動特區商圈發展,不但引進人才資金,又可促進兩岸交流及觀光發展,政府何樂不為?當然,重要關鍵在於中央修法的配合與防範炒房的政策擬定,例如放寬543政策、限制購房區域、限制不得購買二手成屋、轉售限制與高稅制、區域總量管制…等等配套措施,炒房的機會就會降低,何況高雄腹地寬廣,房價基期低,只要配套政策跟上,控制炒房的閘門在政府手上,人進得來、錢進得來,高雄才有機會發大財。

總之,炒房主要問題在於環境,海外炒房後果都很容易遭受慘賠下場。其實,房產炒作風潮主要起因不在人為炒作,不是陸資專利,而是在環境與政策,市場一旦提供炒作環境,炒房就不限國界,陸資沒炒,台灣投資客也會炒作。中央政府更積極作為是協助地方政府提供有效多元的投資環境、強化稅制健全、加速交通建設、擴大都會範圍,才是防止炒房最佳政策。同時,青年租房與購房優惠配套措施也須極力重視推行,才能避免人才外流與民怨上升,開放陸資買房的阻力才會降低。

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