莊孟翰│理財周刊961期│2019-01-25 
中美貿易戰開打,美國針對中國多項進口產品課徵高額關稅,直接衝擊中國經濟,根據中國公布最新數據,二○一八年十二月出口年減四.四%,創下近兩年來最大跌幅,同月份進口年減七.六%,同樣創下二○一六年七月衰退一二.六%以來最大跌幅。進出口同步萎縮,顯示中國經濟正面臨衰退危機,一直以來被視為經濟火車頭的房地產開發業恐率先發難,去年中國號稱房市銷售旺季的「金九銀十」,首度顯露疲態。

想請教莊教授,過去多次引發全球的金融危機,幾乎都是從房地產泡沫開始,因此,對於已持續二十年牛市的中國房市,也已形成巨大的泡沫,目前是否已步步走向引爆邊緣?過去是否有哪些相關案例可供參考,如何避免全球系統性的金融危機再度發生?

泡沫越吹越大,往往一發不可收拾!面對中美貿易戰,對於正處經濟下行階段的中國,內外憂患夾擊,本就勝算不大,加以經濟數據屢遭質疑灌水,美化帳面數字更是時有所聞。然而,根據數據顯示,中國二○一八年的經濟成長率下降至六.六%,已創下二十八年來最低點,二○一九年更可能再下降至六.一%,數據不再亮麗,這也正顯示中國經濟早已暴露在極高的風險之中。

中國房市是否面臨泡沫化危機?─房價總市值四三○兆人民幣,GDP五倍的警示?

房市泡沫並非一朝一夕形成,傳統上「有土斯有財」的觀念原本就在華人社會根深蒂固,另外,過去二十年來中國人投資房產的觀念就是只漲不跌,二○○八年全球金融海嘯,各國施行QE(量化寬鬆)政策後,龐大的資金在全球到處亂竄,不僅是中國,在錢多利率低的經濟環境下,全球都籠罩在經濟復甦的氛圍,房地產遂成為頭號投資標的,房價越炒越高,中國有愈來愈多的人除自住外,更買下第二、三房作為投資。



即便中國政府自二○○九至二○一七年期間,進行多次的調控政策,惟房價不但沒有下跌,還越漲越高,二○一八年中國房價的總市值突破四三○兆人民幣,約為GDP的五倍(全球平均約二.六倍),「北上廣深」的房價更在十六年內,上漲了二十倍,因此出現「北上廣深能抵上一個美國」的說法,而這似乎和過去日本土地神話期間「賣掉東京土地就能買下一整個美國」的比喻有異曲同工之妙。

中國房市轉折 謹防泡沫破裂─信不信由你,上漲多高,反作用力道就會有多強

今年以來中國房市已開始出現轉折,根據Global Property Guide所公布的中國上海房價指數(二手房),以二○○三年的1000為基期,至二○○八年,已攀升到2396,之後指數越漲越高,及至去年微幅下滑至3975(詳請參閱附圖),指數的下跌,顯示房市已逐漸顯露疲態,香港首富李嘉誠更早於三、四年前便開始出脫手中房產。另外,中國的一、二、三線城市房價至今已普遍下跌二、三成,十大鬼城議題更令房市崩盤風險頻傳。

泡沫化危機步步逼近,不過至今仍舊未看出中國政府的應對之道,事實上,造成泡沫化的問題之一,在於房價到達高檔時並未推出壓抑措施促其向下修正,原本單一的內需問題,此時又殺出中美貿易的程咬金,遭受內外夾擊的經濟必然大傷元氣。

上漲多高反作用力道就會有多強,預期中國經濟未來跌幅還會更大,尤其是在下行階段還想繼續砸錢救市,一旦泡沫越吹越大,貧富懸殊必將日益嚴重,所衍生的社會問題必然層出不窮。

其實,泡沫在形成之初就應當適時戳破,傷害才不至於擴大,亦即應適時的控制土融、建融,不過,中國長久以來存在的貪官污吏問題始終無解,地方官員總會利用基礎建設、交通建設、開發工業區或興建公共住宅,廣徵土地,伺機牟利,除房價越飆越高,貧富差距越來越大之外,連帶金融業也同時陷入前所未有的危機。有鑒於日本、美國當年的慘痛經驗,當前中國想控管卻又不敢放手去做的矛盾思維,泡沫一旦破裂,恐步日本後塵陷入失落的十年。



日本失落十年的慘痛教訓─房價暴跌,衝擊經濟

如以日本過去的慘痛教訓加以驗證,土地神話始於一九八五年的廣場協定,其後日幣大幅升值,帶動房市急劇升溫,日本六大城市包含有東京、大阪、名古屋、京都、神戶及福岡的商業用地,幾乎飆漲了三倍之多。一九八九年,當時住宅用地最高價出現在東京的千代田區,一坪創下新台幣九八一.八萬的天價,另外商業用地的高價,則同樣位於東京的銀座,創下每坪台幣四五八二萬的歷史高價。此一問題與二○一○年具陸資色彩的名錶商亨得利集團以每坪五五六.七萬元標購忠孝東路四段店面,其後二○一一年十二月皮爾卡登(Pierre Cardin)再以每坪一○五七萬元購買忠孝東路四段店面,屢創新高之情況如出一轍。

日本房市自一九九一年崩盤,至二○○五年為止,六大城市的住宅用地價格平均下跌六五%,商業區土地更是暴跌八七%,終致整體經濟陷入失落的十年(lost decade)。

美國次貸危機(Subprime Mortgage Crisis)─禍延銀行、股市、保險業

最近一次由房地產市場引發的金融風暴,便是二○○八年美國雷曼兄弟所引爆的次貸風暴,其後蔓延至銀行、股市、保險等金融體系,最後引發全球的系統性風險。

泡沫破滅之後的美國房市自二○○七年下滑至二○一二年谷底反彈,根據Case-Shiller Home Price Indices(席勒房價指數)於二○一八年十二月二十六日所公布的美國全國、十大城市與二十大城市的房價指數變動趨勢圖,自高點二二六.二九下跌至一四六.四五低點,跌幅約三五.三%,之後觸底反彈至二二七.六五,回升了五五.四%(詳請參閱附圖)。從指數巨幅震盪起伏加以觀察,在這波下跌過程,必然會有不少人傾家蕩產,在財富重分配過程,也使得整個國家社會付出慘重的代價。

新加坡打房經驗值得參採─附加買方印花稅功不可沒

暴漲或暴跌的市場既缺乏穩定性,更會拖累整體經濟,如今一再飆漲的中國房市,如再任令其衝撞至懸崖邊緣,難保不會遭遇如同過去日本與美國的窘境,其次,如再就新加坡在房價蠢蠢欲動之初就對於銀行借貸嚴加規範,一旦出現景氣過熱,除藉由利率調整,祭出稅率壓抑更是不手軟。

例如新加坡自二○○九年九月迄二○一三年連續推出七次房地產降溫政策,其中尤以附加買方印花稅(Additional Buyer’s Stamp Duty, ABSD)備受矚目,此外,二○一一年十二月八日再針對外國人及非個人(公司)購買住宅開徵一○%的附加買方印花稅,二○一三年一月十二日再提高五個百分點至一五%,以遏抑來自國外的投資性需求。



此外,新加坡房價自全球金融海嘯之後,二○○九年開始觸底反彈,因此,二○一○年起再祭出打房政策,其作法是將原房貸成數從九成調降至八成,並開始限制第二房的貸款成數至七成,逐年逐房遞減貸款成數,至二○一三年第二房的貸款成數降至三至五成,第三房則是二至四成(詳請參閱附圖),透過這樣的方式阻絕投機炒作,並有效抑制房價從二○一三年到達頂峰後回檔修正,遠離泡沫化的風險。 

無法避免的泡沫危機─儘早研擬因應措施為上策

由上述種種的前車之鑑與防範措施,讓人好奇的是中國對於不斷飆高的房價,為何遲遲不踩煞車?如今是否已經錯過最佳時機點?雖然政府同樣希望房市能夠以軟著陸降低經濟衝擊,尤其是在中美貿易戰的夾擊下,如再不儘早研擬因應措施,一旦房市泡沫開始出現裂痕,後果勢必更加難以收拾!

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