2018年房地產對中國GDP貢獻59,846億元,增長速度為3.8%,同比下降了近2個百分點。有分析認為,這意味著中國房地產業全面走弱,因為房地產GDP指標對房地產投資有一定領先性,領先大致2-3季。其中2008年受美國金融危機衝擊導致房地產市場萎靡,2008年第4季房地產業GDP同比增速到1%。受此影響都出現了房地產市場走弱的態勢。

房市對GDP貢獻下降

但實際並非如此,這幾次房地產業GDP增速下降並不意味著房地產市場出現向下調整,反之是新一輪房地產快速增長的前兆。比如2009年3-4月開始房地產市場就出現全面爆發式的增長,2015年則先由深圳開始啟動,很快就掀起2015年開始的新一輪房地產快速增長熱潮。

其實,國家統計局公布的分產業GDP採用的是生產法進行核算,即通過生產的全部貨物和服務總價值扣除生產過程中投入的中間品價值所得到的增加值,所以,房地產業GDP衡量的是產出價值扣除投入成本的部分。房地產業GDP增長下降,並不意味著房地產業最終產業減少。如果房地產業的總產值還是在快速增長,但這種增長小於中間品投入成本增長,那麼房地產業GDP當然會下降。

所以,對於持續10幾年暴利的房地產業來說,如果中間投入品的價格上升幅度快於房地產業增長速度,只是意味房地產業暴利或利潤水準下降,意味著房地產業也開始趨向市場平均利潤,但這並不意味房地產業的繁榮已經結束,或2019年房地產市場開始走向弱勢。

從2003年以來中國房地產越調控房價越是上漲,只是讓漲幅節制一點而已,比如2010年到2017年基本上是這樣,只是2016年房價上漲達11.28%,但是2018年房價上漲幅度比2016年上漲更快。作為一個以投資為主導的中國房地產市場,只要住房的價格還在上漲,而且上漲幅度達到12%以上的水準,想讓住房的投資者退出這個市場根本不可能。房地產在上漲,住房投資者不退出,房地產市場繁榮就會繼續,不會走向弱勢。2019年的中國房地產市場的情況同樣會如此。而最近媒體一直在宣揚的一線城市的2手房價格環比漲幅回落零點幾個百分點,只能是個例。

地方財政依賴土地

這不僅意味著地方政府對土地依賴度越來越高,也意味著可能地方政府出讓土地價格越來越高。而2018年中國房地產的契稅5730億元,年增長16.7%,房地產稅2889億元,增長10.9%。兩者合計只有8118億元,這與15兆元以上的新建住房銷售額相比,不足十五分之一,可見中國的房地產稅所面臨的問題有多大。

2018年中國土地財政或土地交易收入快速增長,不僅在於地方政府對土地財政依賴程度及土地價格可能上漲,更重要的在於房地產開發企業仍然看好未來中國房地產市場,特別是看好近期的中國房地產市場。所以,短期內房地產業是不會出現弱勢,更不是會出現衰退。

當房地產市場的價格還在上漲,以投機炒作為主導的市場還在繼續而沒有出現轉型時,當然是與十九大國內房地產市場的「只住不炒」的市場定位,與當前「穩地價、穩房價、穩預期」的房地產調控政策有很大差距。所以,國內媒體對當前國內房地產市場基本形勢宣傳與輿論只能低調了。但實際這樣做,只會強化國內房地產市場價格上漲,強化房地產市場與房地產調控政策的偏離度。

(全文見中時電子報)(作者為青島大學經濟學院教授)

https://www.chinatimes.com/newspapers/20190128000277-260310

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