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近期國內房市分化態勢將趨於顯著,主要是來自於住宅、商用不動產表現呈現一弱一強的局面,特別是美中貿易戰引發台商回台投資,此部份需求將有利於商用不動產中的辦公室租賃、工業土地交易、廠辦買賣等市場,更何況台北市A級辦公室租賃2019~2020年即進入供給急速萎縮的階段,本已是空置率明顯下滑、租金水位上升的預期,同時自用買盤挑選優質標的進場、REITs發行成功,使得2018~2019年商用不動產買賣市場將擺脫過去六年衰退的趨勢,不動產開發商、金融保險業與製造業的大舉購地,更造成2017~2018年土地交易市場呈現明顯增長。

事實上以住宅市場而論,儘管隨著時序進入年底或農曆年前的購屋旺季,以及新上任縣市首長紛紛提出新市政藍圖、吸引投資的規劃、增加人口紅利等措施,使得六都房市話題性顯得熱絡,但受限於遞延性買盤僅集中於少數新建案與降價案,以及特定重劃區,並未呈現全面性的買盤進駐,故2018年12月六都建物買賣移轉件數月增率為-2.6%,僅台中市、台南市較11月小增1.7%及3.9%,其餘各都月減1.2~7.6%;至於2018年12月六都建物買賣移轉件數年增率為-6.3%。

若以2018年全年觀之,六都建物買賣移轉件數則是較2017年成長4.1%,其中雙北市表現最為突出,主要係因雙北市是此波房市修正下,價格修正幅度最大的區域,房市落底後,2018年量能反彈力道也相對較為明顯,特別是新北市重劃區皆祭出中小坪數、低自備款方案吸睛,帶動整體購屋氛圍。此外,若以住展雜誌風向球而言,2018年12月房市已連續五個月處於藍燈區,分數則由11月的27.2分上升至12月的31.7分,主要是受惠於遞延性買盤出現,加上部分地區推案略有增加所致。

預計隨著選後話題性逐步降溫,加上六都市政藍圖的落實尚須時間,更何況短期內國內房市所面臨的供給壓力仍未減,甚至部分建案價格轉硬,亦或調漲價格,僅有極少數成屋案願意再讓利,因而預估2019年2月過後房市景氣仍將回歸基本面,也就是說成交關鍵仍在價格,若價格認知能拉近,房市交易才有機會擴量成長,否則買方出價意願偏低,仍是不利於整體成交的表現。

整體而言,即便商用不動產市場景氣能見度相對較佳,但由於國內房市住宅交易結構仍是佔大宗,因此在短期內住宅市場恐仍呈現價緩跌、量難大增的局面下,整體房市景氣依舊處於盤整修正的期間,此也可由台經院營業氣候測驗點走勢可看出端倪。

若將「營建業營業氣候測驗點」中廠商當月及未來半年的看法,透過模型上的處理轉換為景氣循環時鐘圖,並劃分為--「信心下滑」、「看法悲觀」、「信心回升」、「看法樂觀」等四個象限,則可發現營建業廠商對於景氣判斷在2016年11月~2018年1月開始有顯著的提升,並於2017年7月開始脫離「看法悲觀」的象限而進入「信心回升」階段,且截至2018年5月已連續11個月持續處於此階段,顯示當前房市已經脫離「看法悲觀」最谷底的區域而逐步向上,但2018年6~12月廠商看法卻又再度回到「看法悲觀」,隱含短期內房市景氣仍需時間進行供給面的調整,畢竟2019年光是可售餘屋及交屋後的拋售量即有機會超過十萬戶,更何況還有新增供給將進入市場,故2019年營建業營業氣候測驗點恐於「看法悲觀」、「信心回升」之間游走,要正式進入「看法樂觀」階段尚有一段距離。

(工商時報)

 

https://www.chinatimes.com/newspapers/20190131000265-260202

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